Pagina wordt geladen
Zeist, 8 september 2026
Bron laatst gecontroleerd op 4 oktober 2026.
Technische vragen over ‘Appartementencomplex Dolderseweg 123A verklaring geen bezwaar’.
_29 Augustus 2026, Rob Bliekendaal, Hans Snel_
1. Kan de raad de actuele ontwerp-omgevingsvergunning voor het plan met 14 appartementen ontvangen? Kan daarbij per onderdeel (privacy, groen, bomen, ecologie, parkeren, betaalbaarheid, enzovoort) worden aangegeven hoe dit juridisch wordt vastgelegd, bijvoorbeeld in vergunningvoorschriften, tekeningen of overeenkomsten?
De ontwerp-omgevingsvergunning die bij het raadsvoorstel is gevoegd, ziet nog op het ontwerpbesluit met 16 appartementen. Naar aanleiding van de zienswijzen en het participatietraject is het plan aangepast naar 14 appartementen. De definitieve omgevingsvergunning in concept is nog niet opgesteld. Deze wordt opgesteld nadat de raad een besluit heeft genomen over de verklaring van geen bedenkingen. De ruimtelijk relevante onderdelen worden, voor zover publiekrechtelijk mogelijk, geborgd via de omgevingsvergunning, de bijbehorende tekeningen en vergunningvoorschriften. Er moet worden gebouwd volgens de vergunning en de daarbij behorende stukken. Op hoofdlijnen wordt dit als volgt vastgelegd:
- Privacy: de tekeningen en stukken maken onderdeel uit van de omgevingsvergunning, men moet bouwen conform de vergunningsstukken. Daarnaast heeft de ontwikkelaar met de omwonenden een intentieovereenkomst getekend als aanloop naar een civielrechtelijke overeenkomst waarin dit geborgd zal zijn.
- Groen en bomen: de tekeningen en stukken, inclusief de landschappelijk inrichting, maken onderdeel uit van de omgevingsvergunning. De voorwaarden van herplant van de bomen is tevens geregeld in de twee afgegeven omgevingsvergunningen voor het kappen van de bomen.
- Voor ecologie geldt tevens dat de stukken onderdeel uitmaken van de vergunning, en er zal een voorschrift worden opgenomen inhouden dat de ecologische maatregelen gerealiseerd en in stand gehouden moeten worden
- betaalbaarheid woningen: via een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar.
2. Kan de raad de zienswijzen en de volledige gemeentelijke beantwoording daarvan ontvangen? Kan per bezwaar worden aangegeven wat ermee is gedaan en welke bezwaren niet zijn opgelost? De raad krijgt nu alleen een korte samenvatting als participatieverslag, maar niet wat omwonenden precies hebben aangevoerd en of het college daar goed op heeft gereageerd. In bijlage 7 is de intentieverklaring over de planaanpassingen toegevoegd, maar het is niet te zien hoeveel omwonenden deze intentieverklaring hebben ondertekend. Hoeveel omwonenden hebben de intentieverklaring ondertekend en hoeveel niet?
De zienswijzen en de beantwoording worden als nota van zienswijzen met de raad gedeeld. Daarin worden de zienswijzen per onderwerp samengevat en beantwoord. Er zijn in totaal 7
zienswijzen ingediend. Twee daarvan zijn inhoudelijk identiek en afkomstig van een echtpaar. Per saldo gaat het om 6 zienswijzen/huishoudens. Van de 7 zienswijzen zijn er 3 formeel ingetrokken. De overige 4 zienswijzen blijven staan en worden beantwoord.
De brief ‘Voorwaardelijke verklaring van geen-verzet & klacht gemeente Zeist’ is door 6 huishoudens ondertekend. Van deze 6 huishoudens zijn 5 ook indiener van een zienswijze. Een van de ondertekenaars is een direct omwonende, maar heeft geen zienswijze ingediend. Eén indiener van een zienswijze heeft de brief niet ondertekend, omdat hij/zij zich niet kon vinden in de toon van de brief. Deze indiener heeft wel aangegeven in te stemmen met de planaanpassingen en heeft diens zienswijze ingetrokken. Achteraf is duidelijk geworden dat enkele indieners de brief niet als intrekking van hun zienswijze hebben bedoeld. Daarom zijn de niet-ingetrokken zienswijzen alsnog beantwoord.
3. Wat zijn de gevolgen voor privacy, zonlicht en inkijk? Is er voor het huidige plan onderzoek gedaan naar schaduw, zonlicht en inkijk bij de omliggende woningen? Zo ja, kan de raad dat onderzoek ontvangen?
Bij de stedenbouwkundige beoordeling is een afzonderlijk bezonningsonderzoek of privacyonderzoek niet noodzakelijk geacht. Daarbij is meegewogen dat het bestemmingsplan al een wijzigingsbevoegdheid bevat voor woningbouw in dit gebied. In die wijzigingsbevoegdheid zijn onder meer de volgende randvoorwaarden opgenomen:
- maximaal 60% van het wijzigingsgebied mag worden bebouwd;
- maximaal 26 woningen;
- langs de Dolderseweg woonbebouwing tot maximaal 14 meter;
- aan de zijde van de grondgebonden woningen langs de Pleineslaan maximaal 2 bouwlagen met een terugliggende derde bouwlaag;
- aan de zijde van het verzorgingshuis aan de Dr. Ramaerlaan maximaal 3 volle bouwlagen.
4. Blijven de 12 middel dure woningen echt betaalbaar? Wat is per woning de maximale verkoopprijs, inclusief verplichte kosten zoals de parkeerplaats en berging? Kan de raad de overeenkomst ontvangen waarin het anti-speculatiebeding, de zelfbewoningsplicht, de betaalbaarheid gedurende 10 jaar, de controle en eventuele boetes zijn vastgelegd? Wat gebeurt er na die 10 jaar?
Met de ontwikkelaar is een overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de betaalbaarheid van de 12 middeldure woningen.
De maximale verkoopprijzen zijn als volgt:
- 4 woningen: maximaal € 330.000 (middelduur laag);
- 4 woningen: maximaal € 410.000 (middelduur laag);
- 4 woningen: maximaal € 470.000 (middelduur hoog);
- 2 woningen: vrije sector / hoger segment.
De bergingen maakt onderdeel uit van de woningen. Met de ontwikkelaar is vastgelegd dat kopers niet verplicht worden om een parkeerplaats te kopen. In de overeenkomst zijn voor de categorie betaalbare koopwoningen (wettelijk: tot 420.000,-) ook afspraken opgenomen over het anti-speculatiebeding, de zelfbewoningsplicht, betaalbaarheid gedurende 10 jaar en boetebedingen. Controle vindt plaats via de notaris, omdat de afspraken worden vastgelegd bij het kadaster en in de aktes. Na 10 jaar vervallen de opgelegde bepalingen.
5. Waarom zijn twee dure penthouses financieel noodzakelijk? Het gemeentelijk uitgangspunt was woningbouw in het middensegment. De ontwikkelaar wil nu twee dure penthouses bouwen en zegt dat dit noodzakelijk is voor het gehele project vanwege de financiële haalbaarheid. Waaruit blijkt dat? Wie heeft deze berekening namens de gemeente gecontroleerd en kan de raad deze zo nodig vertrouwelijk inzien? Welke andere mogelijkheden zijn hierin nog onderzocht?
Het eerdere plan ging uit van 16 appartementen, dit was destijds haalbaar. Naar aanleiding van de participatie is het aantal woningen teruggebracht naar 14 doordat de setback op de derde bouwlaag meer is teruggelegd. Voor 14 appartementen in het middensegment blijkt dat er geen haalbare businesscase is. De twee penthouses zijn nodig om het aangepaste plan financieel haalbaar te maken. De financiële onderbouwing voor de afwijking van de ontwikkelaar is beoordeeld door de adviseur Wonen en de planeconoom. De overige 12 woningen vallen wel binnen het middensegment. Het alternatief is dat het project niet doorgaat en dus geen woningen worden toegevoegd. Vanaf 2018 zijn diverse varianten onderzocht tijdens diverse vooroverleggen. Uiteindelijk is deze variant de enige haalbare gebleken.
6. Zijn de 19 parkeerplaatsen werkelijk voldoende? Er zitten 17 parkeerplaatsen in een afgesloten parkeerkelder. Kunnen bezoekers daar gebruik van maken? Hoeveel plaatsen zijn echt beschikbaar voor bezoekers? Lopen we het risico van parkeeroverlast in de omringende wijken?
Het plan voldoet aan de Parkeerbeleidsnota Gemeente Zeist 2024-2028. Volgens de parkeerberekening zijn 20 parkeerplaatsen nodig. Omdat de locatie binnen 400 meter van station Den Dolder ligt, mag een mobiliteitscorrectie van 5% worden toegepast. Daarmee komt de parkeerbehoefte uit op 19 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in 19 parkeerplaatsen op eigen terrein. De parkeernorm is inclusief bezoekersparkeren. Daarmee is in de parkeerberekening rekening gehouden met bewoners én bezoekers.
7. Kan de toekomstige VvE het groen later veranderen? Kan de VvE de bomen, hagen en privacy beplanting later verwijderen of veranderen? Welke onderdelen van het groenplan worden blijvend verplicht ingericht en hoe wordt dit juridisch geregeld met de VvE?
De ruimtelijk relevante onderdelen van het groenplan worden onderdeel van de vergunning. In de vergunning wordt een voorschrift opgenomen dat de landschappelijke inrichting moet worden gerealiseerd en in stand gehouden. De VvE kan deze onderdelen daarom niet zonder meer verwijderen of wijzigen als dat in strijd is met de vergunning of de bijbehorende stukken. Voor vergunningplichtige bomen geldt daarnaast dat voor kap een omgevingsvergunning nodig is. De herplant is geregeld via de afzonderlijke kapvergunningen.
De groene erfafscheiding, privacybeplanting en beheerafspraken worden daarnaast privaatrechtelijk vastgelegd tussen ontwikkelaar, omwonenden en rechtsopvolgers, waaronder de toekomstige VvE.
8. Is bouwen veilig vanwege mogelijke oorlogsresten? Volgens paragraaf 4.13 op pagina 37 kan achtergebleven munitie niet worden uitgesloten. Welk risico nemen de projectontwikkelaar en de gemeente hiermee, waarom worden diepere bodemlagen niet onderzocht en welke veiligheidsmaatregelen zijn verplicht voordat de parkeerkelder wordt uitgegraven?
Dit aspect is beoordeeld door de Omgevingsdienst. Uit het advies volgt dat er geen aanwijzingen zijn voor bomkraters of andere oorlogshandelingen in het plangebied. De kans
op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten wordt klein geacht. Vervolgonderzoek of opsporingswerkzaamheden zijn daarom niet nodig. In paragraaf 4.13 van de ruimtelijke onderbouwing staat nu dat het plangebied als “verdacht” is aangemerkt. Dat is onjuist overgenomen. Het plangebied is volgens het advies als onverdacht aangemerkt. De ruimtelijke onderbouwing is op dit punt, voor de volledigheid, aangepast en wordt toegevoegd.
9. Op pagina 4, punt 1.2, staat dat volgens de Woonvisie nieuwbouw geen energievraag mag toevoegen. Op pagina 6 wordt onder het kopje ‘Duurzame aspecten’ de energiebehoefte genoemd, inclusief een aandeel hernieuwbare energie van 96,6 procent. Hoe is dit te rijmen met de eis dat er in het geheel geen energievraag mag worden toegevoegd?
De passage dat nieuwbouw geen energievraag mag toevoegen, betreft een ambitie uit de Woonvisie die verder is uitgewerkt in het Beleid duurzaam bouwen gemeente Zeist. Het uitgangspunt daarbij is om nieuwbouw zo duurzaam en energiezuinig mogelijk te realiseren. Het aangepaste plan wordt niet volledig energieleverend uitgevoerd. Dit hangt samen met de aanpassingen die naar aanleiding van de zienswijzen en het participatietraject zijn gedaan. Eén van de afspraken die daaruit is voortgekomen, is de wens om een volledig ecologisch groendak toe te passen. Daardoor is het niet mogelijk om het dak volledig met zonnepanelen te benutten. Ook spelen de huidige uitgangspunten rond saldering en netcongestie hierbij een rol.
In overleg is daarom afgeweken van de gemeentelijke eis/ambitie voor energieleverende woningen met zoveel mogelijk zonnepanelen. Tegelijkertijd sluit de keuze voor een ecologisch groendak ook aan bij andere ambities uit het duurzaam bouwen beleid, zoals klimaatadaptatie, waterberging, verkoeling en biodiversiteit. De appartementen voldoen wel aan de wettelijke BENG-eisen. De BENG 1-eis voldoet aan de wettelijke eis en aan de BENG 2- en BENG 3-eisen wordt ruimschoots voldaan. Het genoemde aandeel hernieuwbare energie van 96,6% laat zien dat een zeer groot deel van de energiebehoefte duurzaam wordt opgewekt, maar dat het plan niet volledig energieleverend is.
10. Het tijdschrift Eigen Huis van de Vereniging Eigen Huis plaatste in oktober 2024 een artikel over het feit dat veel gemeenten in hun goede bedoelingen antispeculatiebedingen opnemen die niet in lijn zijn met de regels van de belastingdienst. Bewoners kunnen hiermee onbedoeld in problemen komen, nadat ze hun woning verkopen. Is het beding zoals opgenomen voor deze woningen in lijn met de regels van de belastingdienst?
Met de ontwikkelaar is in de overeenkomst afgesproken dat de verkoopvoorwaarden met betrekking tot de genoemde ketting- en boetebedingen ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. Dit nemen we als aandachtspunt mee.
11. Als bijlage 6 bij dit raadsvoorstel is het ecologisch werkprotocol toegevoegd. Is dit protocol door de dorpsecoloog getoetst? Zo nee, wat is zijn mening hierover?
Het ecologisch werkprotocol is beoordeeld door de Omgevingsdienst en akkoord bevonden. Het protocol is niet door de dorpsecoloog beoordeeld. De functie van dorpsecoloog was ten tijde van het indienen en beoordelen van de stukken nog niet binnen de gemeente aanwezig. In de vergunning worden voorwaarden opgenomen voor het uitvoeren van de mitigerende maatregelen en het aanleveren van bewijsstukken, zoals foto’s van getroffen maatregelen.