Pagina wordt geladen
Het Hogeland, 9 september 2026
Bron laatst gecontroleerd op 4 oktober 2026.
Onderwerp: Vragen Aankoop Voormalig Zeehondencentrum Pieterburen Portefeuillehouder: Eltjo Dijkhuis Datum beantwoording: 16-06-2026 Datum indienen vraag/vragen: 08-06-2026 Vragensteller: Jarko ter Veen Fractie: Lokaal Sociaal Aan de gemeenteraad
De namens bovengenoemde fractie op grond van het reglement van orde van de gemeenteraad gestelde vraag/vragen betreffend bovenvermeld onderwerp beantwoorden wij als volgt.
Vraag 1
As-is waarde
In het taxatierapport staat dat de marktwaarde van het voormalig Zeehondencentrum en de bijbehorende percelen in de huidige staat niet als zodanig is gewaardeerd. Waarom is geen afzonderlijke as-is taxatie opgesteld van het object in de feitelijke en juridische staat op de waardepeildatum?
Beantwoording
Een afzonderlijke taxatie van het object in de feitelijke en juridische staat op de waardepeildatum (‘as is’-taxatie) is niet opgesteld, omdat een dergelijke taxatie voor dit object niet op een betrouwbare wijze kan worden uitgevoerd. Het voormalig Zeehondencentrum heeft een bijzondere functie en kenmerken die niet goed vergelijkbaar zijn met reguliere objecten in de markt. Voor een ‘as is’-taxatie zijn voldoende en geschikte marktgegevens en referentietransacties van vergelijkbare objecten noodzakelijk. Dergelijke vergelijkbare referenties zijn voor dit object niet of onvoldoende beschikbaar. Hierdoor ontbreekt een toereikende basis om op verantwoorde wijze tot een betrouwbare marktwaardebepaling in de huidige staat te komen. Een andere taxatiemethodiek was nodig.
Beantwoording schriftelijke vraag
Vraag 2
Aankoopbeslissing De taxatiewaarde van het onroerend goed is gebaseerd op toekomstige ontwikkelvarianten. Hier zullen berekeningen aan ten grondslag liggen. Deze zouden wij graag ontvangen?
Beantwoording
Op pagina’s 50-54 van het taxatierapport is een redelijke indeling van de kavel van het zeehondencentrum cijfermatig weergegeven naar oppervlaktes en financiële vertaling. Dit is voor een invulling met woningbouw
Op pagina 55 is de ontwikkelvariant ‘camping’ ruimtelijk en financieel vertaald.
Vraag 3
Bijzondere uitgangspunten
Op grond van de uitgangspunten van het taxatierapport (volledige sloop en herontwikkeling voor woningbouw) zal aan de berekening van de waarde een voorlopig (bestemmings) plan ten grondslag moeten liggen. Wij willen graag inzage in deze gegevens?
Beantwoording
Aan het taxatierapport ligt geen voorlopig bestemmingsplan of uitgewerkt ontwikkelplan ten grondslag. De aankoop van het voormalig zeehondencentrum Pieterburen is een strategische aankoop. De gemeente Het Hogeland zet in op het strategisch verwerven van gronden als dit noodzakelijk is om het maatschappelijk belang zoals de ambities en doelstellingen uit het gemeentelijk beleid te waarborgen en de regie van de ontwikkeling zelf in de hand te houden. In dit geval is dat de vastgestelde dorpsagenda voor Pieterburen. In deze dorpsagenda wordt wonen als een belangrijk thema benoemd en wordt de voormalige opvanglocatie expliciet aangemerkt als een strategische locatie voor toekomstige ontwikkelingen in het dorp.
De locatie biedt mogelijkheden om bij te dragen aan de ruimtelijke en maatschappelijke ambities van Pieterburen, passend bij het karakter van het dorp en het in de dorpsagenda geschetste toekomstbeeld. De in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten dienen daarom te worden gezien als een scenario voor mogelijke toekomstige ontwikkeling en niet als een vastgesteld planologisch kader.
Met de verwerving van het terrein verkrijgt de gemeente de mogelijkheid om regie te voeren op de toekomstige ontwikkeling van deze strategische locatie. Hierdoor blijven verschillende ontwikkelopties open en kunnen deze in een later stadium worden afgestemd op de ruimtelijke en maatschappelijke ambities uit de dorpsagenda. De aankoop biedt daarmee zowel zekerheid als flexibiliteit om gesprekken met betrokken partijen voort te zetten en een eventuele herontwikkeling zorgvuldig voor te bereiden.
Beantwoording schriftelijke vraag
Vraag 4
Waardesprong
Volgens het rapport is de waarde van de voormalige gronden van het Zeehondencentrum na wijziging van de uitgangspunten gestegen van € 190.000 exclusief btw naar € 625.000 exclusief btw. Kan het college onderbouwen waarom deze forse waardestijging realistisch en marktconform is?
Beantwoording
De gemeente heeft een erkende en onafhankelijke taxateur opdracht gegeven om de waarde van de gronden te bepalen. De taxateur heeft daarbij de gewijzigde uitgangspunten betrokken en op basis daarvan een nieuwe taxatie opgesteld volgens de geldende taxatiestandaarden. De stijging van de taxatiewaarde van € 190.000 naar € 625.000 exclusief btw is het gevolg van deze gewijzigde uitgangspunten. Met het wijzigingen van de uitgangspunten zijn de opbrengsten gestegen, maar kunnen deze woningen toegevoegd worden zonder extra hoge kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Het college baseert zich op de deskundigheid en het onafhankelijke oordeel van de taxateur en beschouwt de vastgestelde waarde daarom als voldoende onderbouwd en marktconform.
Vraag 5
Invloed opdrachtgever
De wijziging van de uitgangspunten is op verzoek van de opdrachtgever, de gemeente, doorgevoerd. Hoe waarborgt het college dat de taxatie hierdoor voldoende onafhankelijk en objectief blijft?
Beantwoording
De gemeente heeft een erkende en onafhankelijke taxateur opdracht gegeven om de waarde van de gronden te bepalen. De taxateur heeft daarbij de gewijzigde uitgangspunten beoordeeld en realistisch bevonden en op basis daarvan een nieuwe taxatie opgesteld volgens de geldende taxatiestandaarden. De stijging van de taxatiewaarde is het gevolg van deze gewijzigde uitgangspunten. Het college baseert zich op het oordeel van de onafhankelijke taxateur en beschouwt de vastgestelde waarde daarmee als voldoende onderbouwd en marktconform.
Vraag 6
Ontbrekend ontwerp
Het rapport vermeldt dat er nog geen duidelijke opgave is ten aanzien van een ontwerp en dat daarom met normbedragen is gewerkt. Graag ontvangen wij deze opzet met normbedragen?
Beantwoording
Op pagina’s 50-54 van het taxatierapport zijn de normbedragen voor de invulling ‘woningbouw’ weergegeven.
Op pagina 55 zijn de normbedragen voor de invulling ‘camping’ weergegeven.
Beantwoording schriftelijke vraag
Vraag 7
Hoog onnauwkeurigheidsrisico
De taxateurs geven aan dat de residuele berekening een hoog onnauwkeurigheidsrisico kent en dat voorzichtig met de uitkomst moet worden omgegaan. Ondanks het onnauwkeurigheidsrisico is het volledige taxatiebedrag betaald. Waarom heeft er geen aftrek op de taxatiewaarde plaatsgevonden van het onnauwkeurigheidsrisico?
Beantwoording
De taxateurs geven aan dat een residuele grondwaardeberekening meer onzekerheden kent dan een taxatie op basis van vergelijkbare objecten. Dat komt doordat bij deze methode aannames worden gedaan over toekomstige ontwikkelingen. Dit betekent echter niet dat de taxatie onbetrouwbaar is. De taxateurs hebben op basis van de beschikbare informatie en volgens de geldende taxatieregels een onafhankelijke waardebepaling opgesteld.
De genoemde onzekerheden horen bij deze manier van taxeren en zijn al meegenomen in de uitgangspunten en berekeningen van de taxatie. Daarom is geen extra aftrek toegepast op de taxatiewaarde. Een aanvullende korting zou betekenen dat dezelfde risico’s twee keer worden meegewogen.
De koopprijs is gebaseerd op de onafhankelijke taxatie en op het belang van de locatie voor de toekomstige ontwikkeling van Pieterburen.
Vraag 8
PM-posten
In de residuele berekening staan onder meer bodemsanering, planschade en het recht van vruchtgebruik/telecommast als PM-post opgenomen. Waarom zijn deze risico’s niet financieel doorgerekend voordat de aankoopwaarde is bepaald?
Beantwoording
Bij de aankoop van een perceel grond of pand zijn de voornaamste risico's bodemverontreiniging, verborgen (bouw)gebreken, wijzigingen in bestemmingsplannen en asbest. Deze zijn vooraf niet volledig door te rekenen, omdat veel risico's afhankelijk zijn van de onbekende geschiedenis van het perceel en wetgeving in de toekomst.
Vraag 9
Bodemverontreiniging
Het rapport vermeldt dat op perceel F 228 verontreiniging is aangetroffen en dat naderonderzoek wordt geadviseerd. Wat is de mate van verontreiniging en komen de kosten van het verwijderen hiervan voor rekening van de gemeente?
Beantwoording schriftelijke vraag
Beantwoording
De verontreiniging bevindt zich op een afzonderlijk kadastraal perceel, met een oppervlakte van circa 381 m². Omdat nog geen nader bodemonderzoek is uitgevoerd, kan de omvang en ernst van de verontreiniging nog niet exact worden vastgesteld. Gelet op de beperkte omvang en de ligging van het perceel is het risico op hoge saneringskosten ingeschat als acceptabel.
De kosten van het verwijderen van de verontreiniging zullen voor rekening komen van een toekomstige ontwikkelaar.
Wij nemen aan u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Hoogachtend,
P.P.M. van Vilsteren, J.C.F. Broekhuizen, Gemeentesecretaris Burgemeester
Beantwoording schriftelijke vraag