Beantwoording: 20260421 SV SVL Engel over Versoepelingen Wet Betaalbare Huur en woningdelen

2. Met betrekking tot de Wet betaalbare huur wordt het waarderingssysteem op diverse plekken aangepast. Dat gebeurt op ‘gewilde locaties, in de centra van grote steden’, aldus de Volkskrant. Valt Leiden onder een van deze grote steden? Zo ja, welke locaties zullen dan onder deze versoepelingen vallen? Zo nee, is het college bereid te lobbyen bij het Rijk om ook onder de maatregelen te vallen?

Antwoord: Het is op dit moment nog onduidelijk of Leiden hieronder gaat vallen. Het college volgt de ontwikkelingen hierover. Het ligt in de lijn der verwachting dat deze aanpassingen ook voor Leiden zullen gaan gelden. Een voorgestelde aanpassing van de WOZ-cap en de introductie van een prijsopslag en het Pagina 2 van 4

schrappen van de punten voor buitenruimte leidt tot de mogelijkheid voor verhuurders om een hogere huurprijs te vragen. Dit maakt woningen rendabeler met als mogelijk gevolg dat kamers en woningen in Leiden behouden blijven. Echter is de keerzijde dat de rekening door de hogere huurprijs voor het rendabel kunnen verhuren bij de huurders komt te liggen.

3. Bij de versoepelingen wordt aangegeven dat de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten zwaarder gaat meetellen in het waarderingsstelsel. Kan het college aangeven hoeveel woningen in Leiden onder de categorie ‘kleine rijksmonumenten’ vallen en effect zullen ondervinden van de versoepelingen? Welk concreet effect zullen de bewoners van deze panden ondervinden met betrekking tot de huurprijs?

Antwoord: Er bestaat (nog geen ) exacte definitie van kleine rijksmonumenten. Daardoor kan het college geen inschatting maken over het aantal woningen in Leiden dat onder deze categorie zal vallen waarvoor de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel een impact zal hebben. Op de schaal van alle huurwoningen in Leiden is dit marginaal.

De voorgestelde wijziging waarbij de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten zwaarder gaat meetellen maakt onderdeel uit van het landelijke woningwaarderingsstelsel (Wet betaalbare huur). Indien deze wijziging in werking treedt, kan dit leiden tot een hoger puntenaantal voor deze woningen en daarmee tot een hogere maximale huurprijs bij nieuwe verhuringen of huurvaststelling binnen het gereguleerde segment.

Voor zittende huurders geldt dat bestaande huurovereenkomsten hierdoor niet automatisch wijzigen. De effecten zullen zich met name voordoen bij nieuwe contracten . Wel kan een verschil ontstaan tussen bestaande en nieuwe huurcontracten. Dit kan effect hebben op de doorstroming op de woningmarkt: wanneer de huurprijs bij nieuwe verhuur stijgt, kan dit ertoe leiden dat verhuizingen worden uitgesteld en huurders langer in hun huidige woning blijven wonen. Dit kan de dynamiek op de woningmarkt verder onder druk zetten, met name in segmenten waar al sprake is van schaarste.

4. De minister geeft ook aan dat de minpunten bij het ontbreken van buitenruimte bij een woning gaan verdwijnen. Kan het college aangeven op hoeveel woningen in Leiden deze versoepeling betrekking heeft en wat het effect zal zijn voor de huurprijs?

Antwoord: De gemeente heeft geen informatie of databestand waarin bijgehouden wordt of woningen wel of geen buitenruimte hebben. Dit inzicht kunnen we dus ook niet verschaffen.

5. De minister geeft aan dat zij splitsen en optoppen vergunningvrij wil maken waar mogelijk. Acht het college de stad Leiden als een mogelijke locatie om het beleid te veranderen, ten aanzien van de huidige regels. Waarom wel? Waarom niet?

Antwoord: We zien zeker de voordelen van optoppen. Optoppen gebeurt nu ook al bij diverse projecten van corporaties en bij een VVE-appartementengebouw op het Lammenschansplein. Ook zijn er signalen van andere initiatieven. Vaak levert optoppen wel dilemma’s op: het parkeerbeleid knelt vaak, binnen een VVE moet er overeenstemming komen, wat niet altijd eenvoudig is, en men moet ook rekening houden met omwonenden.

Splitsen (woningvorming) vindt nu ook al plaats, met name in de binnenstad. Zolang het aan het beleid voldoet (waaronder fietsparkeerbeleid) is dit mogelijk. Voor de buitenwijken zou splitsen (woningvorming) kansen kunnen bieden. Dit vraagt echter nog nader onderzoek. Het is namelijk belangrijk dat oog gehouden wordt voor het borgen van een balans tussen het toevoegen van woonruimte en het bewaken van de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Waarbij we ook kritisch willen zijn op de woningvoorraad en willen voorkomen dat een groot aantal eengezinswoningen in Leiden Pagina 3 van 4

verdwijnt.

Buiten het aangewezen gebied geldt geen specifiek regulerend kader vanuit het woningmarktbeleid voor verkamering, hospitaverhuur, splitsing of woningvorming, anders dan de algemene planologische en bouwregelgeving. Daar bieden we dus al mogelijkheden voor splitsen en optoppen.

6. De minister wil ook woningdelen en hospitaverhuur makkelijker maken. Zij vindt het Utrechtse model een goed voorbeeld. Kan het college de grootste verschillen tussen het Utrechtse model en het Leidse blootleggen en motiveren waarom er tot dusver geen rede is geweest om beleid te versoepelen?

Antwoord: Het grootste verschil tussen het Utrechtse en Leidse model is dat de Huisvestingsverordening van Utrecht onderbouwd is op grond van schaarste. Hierdoor is de volledige stad gereguleerd waarbij het toegestaan is om vergunningsvrij kamers te verhuren aan drie personen. Ook is in de hele stad Hospitaverhuur uitgezonderd van de vergunningsplicht voor omzetting. In Leiden is ervoor gekozen om de wijken en buurten van Leiden leefbaar te houden en daar waar de leefbaarheid onder druk staat, de mogelijkheden om het omzetten en vormen van nieuwe woningen te reguleren. In Leiden kan binnen het aangewezen gebied vergunningsvrij kamers worden verhuurd aan twee personen in tegenstelling tot drie personen in Utrecht. De reden hiervoor is dat binnen het aangewezen gebied de fysieke leefbaarheid onder druk staat. Buiten dit aangewezen gebied wordt niet gereguleerd en bestaat de mogelijkheid vergunningsvrij te verkameren en als hospitaverhuur te verhuren. Daarin is Leiden ruimer dan Utrecht. De reden dat er geen aanleiding is geweest tot versoepeling, is dat de leefbaarheid in de gereguleerde wijken daar geen aanleiding toe geeft.

7. Met betrekking tot hospitaverhuur: hoe kijkt het college na het enthousiasme van de minister naar het versoepelen van hospitaverhuur naar drie vergunningsvrije bewoners?

Antwoord: In Leiden is het buiten het gereguleerde gebied reeds mogelijk om aan drie of meer huurders te verhuren middels een hospitaverhuurconstructie. Binnen het aangewezen gebied wordt gekeken of er ruimte is om hospitaverhuur verder te verruimen naar twee kamers, waar dit onder voorwaarden kan bijdragen aan het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Daarbij moet hospitaverhuur wel worden bezien in samenhang met het bredere verkameringsbeleid en het beleid rondom goed verhuurderschap. Er bestaat een directe relatie tussen hospitaverhuur, de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid van het verkameringsbeleid en de bescherming van huurders. Hospitaverhuur is momenteel uitgezonderd van de verhuurvergunningplicht vanwege het kleinschalige karakter van deze woonvorm. Uit de praktijk blijkt dat het aantal misstanden bij hospitaverhuur beperkt is. Een verdere verruiming naar verhuur aan drie personen binnen het gereguleerde gebied is daarom niet zonder meer een eenvoudige grensaanpassing. Een dergelijke verruiming kan leiden tot constructies waarbij feitelijke kamerverhuur plaatsvindt onder het label hospitaverhuur, met mogelijke risico’s op huurmisstanden en verminderde handhaafbaarheid. Het college wil ruimte bieden voor vormen van woningdeling die bijdragen aan beter gebruik van de bestaande woningvoorraad, maar tegelijkertijd de waarborgen vanuit goed verhuurderschap behouden. Daarom worden hospitaverhuur, verkameringsbeleid en goed verhuurderschap als een verweven systeem beschouwd en niet los van elkaar bezien.

8. Kan het college aangeven welke politieke of ambtelijke stappen er ondernomen moeten of Pagina 4 van 4

kunnen worden om de invoering van deze maatregelen in Leiden zo voortvloeiend te laten verlopen?

Antwoord: Het college wacht eerst de verdere uitwerking van de diverse regelgeving op rijksniveau af. Na vaststelling zullen we bezien welke aanpassingen nodig zijn in lokaal beleid, de lokale uitvoering, zoals vergunningverlening, interne werkprocessen en communicatie richting betrokkenen. Het college hecht daarbij aan een zorgvuldige en werkbare invoering, met aandacht voor uitvoerbaarheid en effecten op de lokale woningmarkt. Zoals eerder genoemd staan we positief tegenover initiatieven die bijdragen aan meer woningen. Maar wel oog voor een juiste balans. Sommige voorstellen hebben ook keerzijden. Belangrijk is dat we oog houden voor het borgen van een balans tussen het toevoegen van woonruimte en het bewaken van leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in de stad.

Bronvermelding: a. ‘Verhuurders mogen meer vragen op populaire locaties en voor woningen zonder tuin of balkon’, Volkskrant, 20 april 2026 b. ‘Kabinet wil sneller bouwen met prefabwoningen en versoepelt de huurwet’, NOS, 20 april 2026