Pagina wordt geladen
Zeist, 22 september 2026
Bron laatst gecontroleerd op 4 oktober 2026.
`omgevingsvergunning`
`Dolderseweg 123a,`
`Den Dolder` `Gemeente Zeist`
``` Planstatus:
Plan identificatie:
Datum:
Contactpersoon [Buro ] [SRO: ]
Kenmerk Buro SRO:
Opdrachtgever:
Buro SRO
't Goylaan 11 3525 AA Utrecht
030-2679198
www.buro-sro.nl
BTW [nummer: ]
KvK nummer:
Rabobank rekeningnummer:
```
``` definitief
NL.IMRO.0355.OVDolderseweg123a-VSO1
03-09-2026
(geanonimiseerd)nn [(geanonimiseerd)]
SR230405
Kuipers Vastgoed
NL8187.16.071.B01
30232281
NL44.RABO.0142.1540.24
t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht
```
`Inhoudsopgave`
``` 1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1. 1 [Aanleiding ] [. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 4 1. 2 Ligging plangebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1. 3 [Geldend ] [bestemmingsplan ] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1. 4 Leeswijzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2 Planbeschrijving [. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 7
2. 1 Huidige situatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2. 2 [Toekomstige ] situatie [. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 7
3 Beleidskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3. 1 Nationaal beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 3. 2 Provinciaal beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3. 3 [Gemeentelijk ] [beleid ] [. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 13
4 Milieu- [en ] omgevingsaspecten [. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 18
4. 1 Milieueffectrapportage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 4. 2 Bodem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 4. 3 [Geluid ] [. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 19 4. 4 Bedrijven en milieuzonering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 4. 5 Externe veiligheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 4. 6 [Luchtkwaliteit ][. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 26 4. 7 Ecologie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 4. 8 Bomen [Effect ] [Analyse ] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4. [9 ] Water [. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] [31 ] 4. 10 Archeologie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4. 11 [Cultuurhistorie ] [. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 34 4. 12 Verkeer en parkeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4. 13 Ontplofbare Oorlogsresten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
5 Uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
5. 1 [Economische ] [uitvoerbaarheid ][. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ] 38 5. 2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3
```
``` 1 Inleiding
1. 1 Aanleiding
Initiatiefnemer is voornemens om op de planlocatie aan de Dolderseweg 123a in Den Dolder de bestaande vrijstaande woning te slopen en hier een appartementencomplex te bouwen. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Den Dolder Noord 2008', vastgesteld op 23 juni 2008, waarbinnen het plangebied is voorzien van de bestemming 'Maatschappelijk' en 'wijzigingsgebied 5'. In de regels van het bestemmingsplan is in artikel [3. ][6 ] een wijzigingsbevoegdheid [opgenomen ] die het mogelijk maakt om woningbouw te plaatsen. Echter is samen met de gemeente Zeist bepaald dat er gebruik wordt gemaakt van een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure waar een ruimtelijke onderbouwing onderdeel van uit maakt.
Voor deze ontwikkeling kan met een omgevingsvergunning buitenplanse afwijking (artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 Wabo) van het bestemmingsplan afgeweken worden. Een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kan slechts worden afgegeven indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De vergunning moet dan ook voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing geeft inzicht in de bij de afweging betrokken belangen en aspecten, alsmede in hoeverre het project past in een breder ruimtelijk verband en perspectief. Behalve op het ruimtelijke aspect wordt daarbij onder meer ingegaan op de beleidskaders en de relevante milieuaspecten.
1. 2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Dolderseweg in het dorp Den Dolder en de gemeente Zeist. Het plangebied is gelegen binnen het kadastrale perceelnummer [2944 ], sectie A, en beslaat een totale oppervlakte van ca. 1. 480 m².
De navolgende afbeeldingen geven de globale ligging en begrenzing van het plangebied weer.
Globale ligging plangebied (plangebied rood omcirkeld, bron: Google Earth)
4
```
``` Globale begrenzing plangebied (plangebied rood aangeduid, bron: Google Maps)
1. 3 Geldend bestemmingsplan
Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Den Dolder Noord 2008', vastgesteld op 23 juni 2008.
De navolgende [afbeelding ] [geeft ] een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weer.
Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Den Dolder Noord 2008' plangebied geel omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen. nl)
Binnen het plangebied gelden de enkelbestemming 'Maatschappelijk'. Het beoogde plan past niet binnen de bestemming en begrenzingen van het bouwvlak. Omdat het initiatief daarmee niet past binnen het geldende bestemmingsplan, dient hiervan [afgeweken ] te worden.
Het geldende bestemmingsplan staat de bouw en het gebruik van een appartementencomplex ter plaatse niet toe. Omdat het initiatief daarmee niet past binnen het geldende bestemmingsplan, dient hiervan
5
```
``` afgeweken te worden. Omdat het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden kent en een [buitenplanse ] [afwijking ] op [grond ] van [de ] ['kruimellijst' ] [evenmin ] tot [de ] [mogelijkheden ] [behoort ][, ] [is ] medewerking aan de afwijking slechts mogelijk op basis van een uitgebreide afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Om gebruik te kunnen maken van deze mogelijkheid is een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Voorliggend document voorziet hierin.
1. 4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante nationale, provinciale, en gemeentelijke beleid en de relevante wet- en regelgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van [de ] [inspraak ] en [overlegmomenten ] [zijn ] [opgenomen. ]
6
```
``` 2 Planbeschrijving
2. 1 Huidige situatie
De planlocatie ligt aan de noordzijde van het dorp Den Dolder aan de Dolderseweg 123a. In de huidige situatie staat er één vrijstaande woning van drie bouwlagen en een oppervlakte van 223 m². Direct ten noorden van het plangebied ligt de Maria Christinakerk, ten oosten van het plangebied ligt de Nieuwe Dolderseweg (N238). Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich woningbouw en onder andere de Remia [fabriek ] en het treinstation Den Dolder. Aan de westkant van het plangebied is voornamelijk woningbouw aanwezig. Daarnaast is de planlocatie vlak bij de bushalte Pleineslaan gelegen, waar bus 59 langs rijdt.
Op onderstaande afbeelding is een impressie van het plangebied weergegeven.
Impressie plangebied vanaf de Dolderseweg (bron: Google Maps)
2. 2 Toekomstige situatie
Het planvoornemen is om een appartementencomplex met 14 appartementen te realiseren, waarvan acht in het segment midden-laag met een BVO van 60 – 90 m², vier in het segment midden-hoog met een BVO van 90 – 130 m² en twee in het vrije hogere segment met een BVO groter dan 130 m². Het appartementencomplex zal in drie bouwlagen worden gerealiseerd.
Bij ieder appartement wordt ook een buitenruimte gerealiseerd, de oppervlakte van de buitenruimtes van de eerste twee verdiepingen verschillen van ca. 9 m² tot ca. 18 m². De bovenste verdieping bevat buitenruimtes van 106 m².
Onder de beoogde bebouwing wordt een volledig verdiepte parkeerkelder gerealiseerd. Hierin worden 17 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast bevinden zich hier de bergingen van de woningen. Buiten aan de oostkant van het appartementencomplex worden nog 2 parkeerplaatsen gerealiseerd.
De navolgende afbeeldingen tonen een impressie van de beoogde situatie.
7
```
``` Toekomstige situatie [3D ] impressies (bron: Kuipers Vastgoed)
```
``` 8
```
``` 3 Beleidskader
3. 1 Nationaal beleid
3. 1. 1 Nationale Omgevingsvisie
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:
1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie ; 2. duurzaam economisch groeipotentieel ; 3. sterke en gezonde steden en regio's ; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
Planspecifiek Doordat voorliggend plan naar aard en omvang beperkt is heeft het geen effecten die van nationaal belang zijn. Wel draagt het plan bij aan de ambitie van het Rijk in voldoende en duurzame woningen te voorzien.
3. 1. 2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016, 1 januari 2017 en 1 december 2020 op onderdelen aangevuld.
Planspecifiek Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat het niet van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.
3. 1. 3 Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:
9
```
``` 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een [beschrijving ] van [de ] [behoefte ] aan [die ] [ontwikkeling ][, ] en [, ] [indien ] [het ] [bestemmingsplan ] [die ] ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
```
``` 3.
4.
```
``` Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste [lid ][, ] [onder ] a [of ] [b ][, ] van [de ] wet [kan ] [bij ] [dat ] [bestemmingsplan ] [worden ] [bepaald ] [dat ] [de ] [beschrijving ] van [de ] [behoefte ] aan een [nieuwe ] [stedelijke ] [ontwikkeling ] en een [motivering ] [als ] [bedoeld ] [in ] [het ] [tweede ] lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
```
``` Planspecifiek Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. ' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt bij 12 woningen. Omdat voorliggend plan de ontwikkeling van 14 woningen mogelijk maakt, dienen de ‘treden’ van de ladder doorlopen te worden.
Behoefte Er is een tekort aan woningen in de gemeente Zeist en de behoefte aan woningen neemt de komende jaren alleen maar toe. Volgens de woonvisie van Zeist zijn er 2. 480 woningen nodig tot 2023 om aan de woningbehoefte te voldoen. Tot 2040 wordt in de regio een behoefte van 104. 000 woningen geschat, 67. 000 hiervan staan al gepland. Er zijn aanvullende plannen en locaties nodig om in de overige 37. 000 woningen te voorzien.
Met voorgenomen ontwikkeling wordt een kleine bijdrage geleverd aan de woningbehoefte, er worden namelijk per saldo [13 ] woningen toegevoegd.
Bestaand stedelijk gebied De beoogde ontwikkeling van 14 woningen vindt plaats in het noorden van Den Dolder. Volgens artikel 1.1.1, eerste lid, onder h van het Bro is bestaand stedelijk gebied 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. ' Uitgaande van deze definitie kunnen de gronden in het plangebied aangemerkt worden als bestaand stedelijk gebied. De locatie is geschikt om de woningbehoefte op te vangen.
Conclusie Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.
3. 2 Provinciaal beleid
3. 2. 1 Omgevingsvisie provincie Utrecht
De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde [leefomgeving? ] We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:
10
```
``` • waarin [Stad ] en land gezond zijn ;
```
``` •
•
•
•
•
•
```
``` die Klimaatbestendig en waterrobuust is ; waarin Duurzame energie een plek heeft ; met [Vitale ] [steden ] en [dorpen ] ; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is ; met een [Levend landschap ][, ] [erfgoed ] en [cultuur ] ; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.
```
``` Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.
Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en [in ] [steden ] en [dorpskernen. ] [Veel ] van wat [je ] [nodig ] [hebt ] [, ] [is ] [dan ] [in ] [de ] [buurt ] en [goed ] [bereikbaar. ] [Als ] [het ] nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte [overblijft ] voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zon- en windenergie en het verbouwen van voedsel.
Uitvoering geven aan de [Omgevingsvisie ] De vraagstukken waar we voor staan kunnen de provincie niet alleen oplossen. Samenwerking met met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie en medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.
Planspecifiek Voorliggend plan raakt aan het vierde beleidsthema van de omgevingsvisie. Er wordt gestreefd naar een provincie waar ruimte is voor goed wonen, werken en natuur. Het initiatief is in lijn met de ambitie die de provincie heeft voor vitale dorpen en steden. Het project voorziet immers in het toevoegen van 14 woningen. Het binnenstedelijk realiseren van woningen is onder andere wenselijk omdat zo ruimteclaims op landelijk gebied kunnen worden voorkomen. De beoogde ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsverbetering en een groter woningaanbod, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de plancapaciteit in de regio en de gemeente.
De provincie wil de fysieke leefomgeving klimaatbestendig en waterrobuust maken. Het is belangrijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met een robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een [perspectief ] voor [bodemdalingsgebieden. ] Onderdeel van een klimaatbestendige leefomgeving is klimaatadaptief bouwen. Om dit te stimuleren heeft de provincie Utrecht het initiatief genomen om met zoveel mogelijk gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en waterschappen afspraken te maken over het 'klimaatrobuust' maken van gebouwen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de nota 'Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht'. In de nota is klimaatadaptief bouwen onderverdeeld in de volgende thema's: hitte, droogte, wateroverlast, gevolgbeperking van overstromingen, biodiversiteit & natuurinclusiviteit en bodemdaling. Bij voorliggend plan is aandacht besteed aan klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Navolgend worden de relevante thema's beschouwd.
- [Hitte ] Overlast van hitte is in het plangebied niet te verwachten. Bestaande bomen worden waar mogelijk behouden. Daarnaast worden bomen gecompenseerd en conform compensatieplan geoptimaliseerd. Tevens wordt boven op de goede isolatie een [extensief ] groendak geplaatst. als [waterbuffer ], verkoelende laag en habitat. Ook hitte in de woningen is niet aan de orde, door de goede isolatie en het beperkte dakoppervlak.
11
```
``` - [Droogte ] Al het regenwater van de woningen wordt gescheiden afgevoerd en geïnfiltreerd in het terrein. Omdat dit in de bestaande situatie niet het geval is heeft voorliggend plan een positief effect op het tegengaan van droogte.
- Bodemdaling Gezien in de huidige situatie reeds woningbouw in het plangebied aanwezig is, is bodemdaling niet te verwachten. Dit mede gezien de aanwezige grondslag (dekzand).
Conclusie Er komen geen belemmeringen voor die in strijd zijn met de omgevingsvisie. Het plan is daarmee in lijn met [de ] [provinciale ] [ambities. ]
3. 2. 2 Interim omgevingsverordening Provincie Utrecht
Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 juni 2021 vastgestelde Omgevingsverordening en Programma's:
De Interim Omgevingsverordening In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.
De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de [Omgevingsverordening ] zijn alle regels voor de [leefomgeving ] samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.
Programma's Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en [leggen ] vast [welke ] [woningen ] waar op [welk ] moment [gebouwd ] [gaan ] [worden ] en [welke ] [bedrijventerreinen ] ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid [geven ] hoe de Utrechtse [leefomgeving ] ingericht kan worden. Welke rol de provincie inneemt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor [dat ] [plannen ] worden aangepast om [de ] [kwaliteiten ] van [de ] [omgeving ] te beschermen.
Planspecifiek Uit de kaart behorende bij de Omgevingsvisie blijkt dat voor het plangebied verschillende artikelen van de verordening relevant zijn. Deze artikelen worden navolgend getoetst.
Landschap Het plangebied ligt in het landschap Utrechtse Heuvelrug. In artikel 7. 9 is aangegeven dat de kernkwaliteiten van het landschap niet aangetast mogen worden. De kernkwaliteiten van dit landschap zijn: robuuste eenheid, reliëfbeleving en extreme historische gelaagdheid. Aangezien op de planlocatie al bebouwing aanwezig is en vanwege de ligging in bestaand stedelijk gebied wordt aangenomen dat de kernkwaliteiten niet worden aangetast.
12
```
``` Verstedelijking Het plangebied ligt in het stedelijk gebied. Met betrekking tot verstedelijking van het stedelijk gebied stelt artikel 9. 15 van de Interim Omgevingsverordening dat verstedelijking is toegestaan, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:
```
``` a. b.
```
``` de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde [programma ] Wonen en werken ; de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling ;
```
``` In het programma Wonen en werken worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd. Het initiatief voldoet hieraan omdat het zich in stedelijk gebied bevindt. De woningbouw zal niet leiden tot extra bodemdaling. Er is reeds bebouwing aanwezig op deze locatie en [vanwege ] de ligging op zandgronden is bodemdaling niet aan de orde.
Conclusie Gezien voorgaande is de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met het gestelde in de Interim Omgevingsverordening.
3. 3 Gemeentelijk beleid
3. 3. 1 Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026
In de Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026, vastgesteld door de gemeenteraad op 25 mei 2023, staan de belangrijkste waarden van de gemeente Zeist op het gebied van wonen, zorg, natuur, sport, onderwijs, mobiliteit en economie beschreven. De visie beschrijft ook welke maatschappelijke opgaven er op de gemeente [afkomen ] en welke ambities er zijn. Het gaat om thema’s als wonen, [zorg ], natuur, sport, onderwijs, mobiliteit en economie. De visie is opgedeeld in drie niveaus: Gemeente Zeist, Kernen van Zeist en Buurten van Zeist. Op elk niveau is aangegeven wat er belangrijk is in de huidige en de toekomstige uitstraling van het gebied. Het gaat zowel om het behouden en beschermen van een waarde als het versterken ervan. Het streven in Zeist is om de vele waarden die Zeist rijk is te behouden en te versterken ten behoeve van een goed leven in Zeist. Concreet verstaat de gemeente onder kwaliteit voor Zeist:
```
``` • Groen als grote kwaliteit. • Samenleven doen we samen. • Wonen voor alle generaties.
```
``` •
•
•
•
```
``` Omzien naar onze ouderen. Bruisend Zeist ook voor jongeren.
```
``` Planspecifiek De gemeente Zeist kiest ervoor de kwaliteiten en identiteit van buurten, wijken en kernen te behouden en te versterken. Met voorliggend plan wordt de bestaande woning gesloopt en komen er nieuwe 14 appartementen voor in de plaats. Deze nieuwe woningen voldoen in tegenstelling tot de huidige woningen aan [de ] [hedendaagse ] [maatstaven ] [wat ] [betreft ] [energieprestatie ] en [materiaalgebruik. ] [Voorts ] [wordt ] [met ] [de ] toevoeging van 13 woningen een bijdrage geleverd aan de woningbehoefte.
Op het gebied van de wonen heeft de gemeente Zeist onder andere de ambitie duurzaam en natuurinclusief te bouwen. Daarnaast beoogt de gemeente de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens te vergroten. De woningen worden duurzaam gebouwd en er worden maatregelen op [het ] [gebied ] van [natuurinclusiviteit ] [getroffen. ] [Tevens ] [worden ] [de ] [woningen ] [betaalbaar ] en [zijn ] voor verschillende doelgroepen geschikt.
Er kan worden geconcludeerd dat het plan in lijn is met de ambities uit de omgevingsvisie.
13
```
``` 3. 3. 2 Woonvisie Zeist 2021-2025
Op 19 januari 2021 heeft de raad van de gemeente Zeist de geactualiseerde woonvisie voor 2021-2025 vastgesteld. De definitieve versie van de woonvisie is op 21 januari 2021 verschenen en vormt het woonbeleid van de gemeente. Belangrijkste uitgangspunt in de woonvisie 2021-2025 is dat iedereen in Zeist zich thuis moet kunnen voelen en prettig kan wonen. Voor de meeste inwoners is dat al het geval. Voor sommige doelgroepen is er echter niet zomaar een passende woning beschikbaar. Het gaat dan om groepen als starters, senioren, middeninkomens, spoedzoekers (bijvoorbeeld na een scheiding) en mensen met een zorgvraag. Juist voor deze groepen is er aandacht in de woonvisie, door diverse oplossingsrichtingen te beschrijven die de genoemde doelgroepen beter kunnen bedienen. In Zeist moet de woningmarkt een afspiegeling zijn van de samenleving, met kansen voor diverse doelgroepen wat betreft inkomen, leeftijd en huishoudenssamenstelling. In het beleid richt de gemeente zich op vitale wijken en buurten met een diverse samenstelling van de bevolking. Nieuwe ontwikkelingen dienen zich hierbij aan te sluiten. De eigenheid van wijken is hierbij belangrijk, waarbij we door behoud van de eigen identiteit van wijken ook zorgen voor diversiteit in woonmilieus.
De speerpunten voor komende jaren zijn:
```
``` 1. 2. 3. 4.
```
``` Duurzaam wonen in Zeist Vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen Wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk
```
``` De woonvisie staat niet op zichzelf. De basis voor het ruimtelijk beleid van Zeist staat nu nog in de structuurvisie en vanaf 2023 in de eerste Zeister omgevingsvisie. Voorts maakt Zeist onderdeel uit van de regio Utrecht (U10). Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog [blijft. ] Er is [geen ] sprake van krimp, de druk zal alleen maar toenemen. Deze druk komt vooral op de stad Utrecht terecht, maar als buurgemeente merkt Zeist hier ook de effecten van. In het woningmarktonderzoek Zeist (Companen, 2020) waar aan gerefereerd wordt in de woonvisie, wordt de woningbehoefte in Zeist en in de regio benoemd. Uitgaande van het inlopen van het huidig woningtekort, zijn er naar verwachting [2. ][480 ] extra woningen tot [2030 ] nodig om in de [behoefte ] te kunnen voorzien. De meeste woningbehoefte concentreert zich in Zeist zelf. Daarnaast is in de regio de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104. 000 woningen. Hiervan staan reeds 67. 000 woningen in de planning. Er zijn aanvullende plannen en locaties nodig om in de overige 37. 000 woningen te voorzien. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten. Zeist kan mede door zijn goede ligging ten opzichte van het openbaarvervoernetwerk en de aanwezige centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken. De woonvisie vormt input voor de verdere uitwerking van de regionale bijdrage van Zeist. In het licht van de aanstaande regionale woondeal met het rijk worden nieuwe afspraken opgenomen over het aantal te realiseren woningen.
De nieuwe woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen. De woonvisie geeft wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Hierbinnen kunnen partijen in samenwerking komen met voorstellen om zowel bestaande situaties aan te passen, als om nieuwe plannen te realiseren. De woonvisie is daarbij een toetsingskader. Bouwprojecten worden beoordeeld op de aansluiting bij het woonbeleid: nieuwbouw moet een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar [mogelijk ] [inspelen ] op [de ] [behoefte ] [die ] er [is in ] [de ] [wijk. ] [Wat ] [betreft ] [woningdifferentiatie ] [geldt ] [dat ] alle nieuwbouw- en transformatieprojecten vanaf 40 woningen moeten voldoen aan de differentiatie zoals deze is aangegeven in de volgende tabel.
```
``` Segment Sociale huur - prijspeil 2026 Middeldure koop (laag)
Middeldure koop (hoog)
Duur
```
``` Maximaal prijsniveau (prijspeil 2026) Tot €93293, Gemiddeld €405. 000 VON / max NHG €420. 000
Gemiddeld €470. 000 VON / max NHG €535. 000
Vrij
14
```
``` Tot 40 woningen is er een keuze. Of de volledige differentiatie, of een programma volledig gericht op het middensegment. Vanaf 40 woningen geldt de aanvullende voorwaarde dat minimaal 67% van [de ] woningen gerealiseerd dient te worden in de categorieën 'Sociale huur' en 'Middeldure koop (laag)/ middeldure huur'. Er geldt een uitzondering van de woningdifferentiatietabel voor bepaalde lopende ontwikkelingen en ontwikkelingen van woningbouwcorporaties. Ook bestaat de mogelijkheid om in geval van [zwaarwegende ] [redenen ] [af ] te [wijken ] van [de ] [differentiatie. ]
Planspecifiek Dit nieuwbouwproject wordt gerealiseerd in het middensegment koop en vrije sector koop. De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van 1 vrijstaande woning en op dezelfde locatie de nieuwbouw van 8 koopappartementen middelduur-laag, 4 koopappartementen middelduur-hoog en 2 appartementen in het vrije hogere segment. Er komen per saldo dus 13 woningen bij.
Ten behoeve van de betaalbaarheid van (koop)woningen voor de lagere middeninkomens is gekozen om meer dan de helft van de woningen in het middensegment-laag te realiseren. Dit past bij de versnellingsopgave van de gemeente Zeist. Dit is een positieve ontwikkeling gezien de woningbehoefte in de gemeente Zeist. De prijsniveaus uit de woningbouwdifferentiatietabel 2026 zijn hierbij het uitgangspunt.
Zoals in de woonvisie is vastgelegd, is het wenselijk om nieuwbouw koopappartementen in het middensegment voor langere termijn beschikbaar te houden voor de beoogde doelgroepen. Daarom zal de ontwikkelaar in overleg met de gemeente een anti-speculatiebeding bij (door)verkoop opnemen. Verder geldt een zelfbewoningsplicht die in de leveringsakte moet worden opgenomen.
Met de ontwikkeling wordt een verouderde, niet-energiezuinige woning vervangen door nieuwe, duurzame woningen. Dit is in lijn met het speerpunt “Duurzaam wonen in Zeist” uit de woonvisie, waarbij de belangrijkste doelstelling is om in 2050 energieneutraal te zijn in de gemeente Zeist en waarbij nieuwbouw [geen ] energievraag [mag ] toevoegen.
Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de ambities van de woonvisie.
3. 3. 3 Duurzaamheidsbeleid
Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.
Nederland in 2050 vrij van aardgas Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren. De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden.
Energie (BENG) De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 wordt de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij werd gestreefd naar [EPC ] [= ] [00 ],, waarbij een gebouw energieneutraal is. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vervangen de EPC.
15
```
``` MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en [is ] [bij ] [elke ] [aanvraag ] voor een [omgevingsvergunning ] [verplicht. ] [De ] [MPG ] [geeft ] aan wat [de ] [milieubelasting ] is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. De gebruikte impact van de gebruikte materialen wordt in kaart gebracht aan de hand van productiewijze van de gebruikte bouwmaterialen, het transport, de levensduur van de materialen en de manier van afdanken. Vervolgens worden alle materialen bij elkaar opgeteld. Het resultaat van een dergelijke analyse wordt uitgedrukt in de zogenaamde ‘schaduwkosten’ van het materiaal. Hoe lager de schaduwkosten, hoe duurzamer het gekozen materiaaltype. Per 1 juli 2021 geldt een maximale totale schaduwprijs van 08€, / m² bvo.
GPR Gebouw Een meetinstrument voor duurzame ontwikkeling en het benutten van het besparingspotentieel is GPR Gebouw. GPR Gebouw is een manier om duurzaam bouwen te concretiseren en doet dit door een rapportcijfer te geven op vijf thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Hierbij geldt, hoe hoger het cijfer, hoe duurzamer het gebouw. Door de GPR Gebouw in te vullen wordt meer nagedacht over duurzaamheid tijdens het ontwerpen en (ver)bouwen van gebouwen. GPR Gebouw kan ook gebruikt worden om bestaande woningen en gebouwen te verduurzamen. Na invoering van gegevens in GPR Gebouw betreffende de woningen worden prestaties zichtbaar op de thema’s Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.
Brede Milieuvisie Zeist De wensen en ideeën op het gebied van milieu en duurzaamheid voor de gemeente Zeist staan beschreven in de Brede Milieuvisie, die op 4 oktober 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zeist. Met 'breed' wordt bedoeld dat het gaat om alle milieuthema’s die invloed hebben op de kwaliteit van de [leefomgeving. ] De Brede Milieuvisie onderscheidt vier pijlers:
• Klimaat en energie: op weg naar een energieneutraal Zeist en de overgang van oude naar nieuwe, duurzame energie.
```
``` •
•
•
```
``` Circulaire economie: handelen vanuit kringlopen, hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit.
Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: zorgen voor een met groen dooraderd Zeist. Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: inzetten voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening.
```
``` Routekaart naar een energieneutraal Zeist De gemeente Zeist heeft haar beleid rond klimaat, energie en duurzaam bouwen verwoord in de 'Routekaart naar een energieneutraal Zeist'. Onderdeel van het beleid is de ambitie dat de gemeente zo spoedig mogelijk energieneutraal is, uiterlijk in 2050. Dat betekent dat op het grondgebied van Zeist uiterlijk in [2050 ] evenveel energie duurzaam wordt opgewekt als aan energie wordt verbruikt. Uitgangspunt van de routekaart is dat nieuwbouw energieleverend en minimaal nul-op-de-meter is.
Zeist bouwt duurzaam In februari 2022 is het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Zeist aangescherpt. In dit document geeft de gemeente Zeist helderheid aan projectleiders, ontwikkelaars en overige partners over de eisen en ambities op het gebied van duurzaam bouwen bij nieuwbouw en renovaties. Dit boven op de wettelijke verplichtingen en regelgeving. Per thema zijn in de navolgende tabel de eisen en verdergaande ambities van [de ] gemeente [weergegeven. ]
16
```
``` Planspecifiek De gemeentelijke eis om nieuw te bouwen woningen als 'energieleverend' uit te voeren is niet van toepassing op sociale woningbouw. Wel blijft dit, ook bij sociale woningbouw, nog steeds een gemeentelijke ambitie. Bij onderhavig project is het echter niet haalbaar gebleken de woningen als 'energieleverend' te realiseren. Door Bouwkundige Begeleidings Adviesgroep is op 30 januari 2026 een aantal berekeningen uitgevoerd, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1. Hieruit blijkt dat er wordt voldaan aan de BENG-eisen uit het Bouwbesluit 2012. Uit de MPG berekening blijkt dat de schaduskosten lager zijn dan €080, per jaar per m² BVO en voldoet daarmee aan de eis uit het Bouwbesluit 2012. Het bouwplan is getoetst middels de checklist van de GPR Gebouw methode en voldoet aan het ambitieniveau van de gemeente Zeist.
17
```
``` 4. [1 ] Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m. e. r. ) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m. e. r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en [besluiten ] van [de ] [overheid ] over [initiatieven ] en [activiteiten ] van [publieke ] en [private ] [partijen ] [die ] belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m. e. r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m. e. r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m. e. r. -procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m. e. r. zijn er vier mogelijkheden:
```
``` a. b.
c.
d.
```
``` het plan of besluit is direct m. e. r. - plichtig ; het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m. e. r. -plicht: het besluit is dan m. e. r. beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht ; het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan [of ] besluit beoordeeld te worden [of ] er aanleiding is voor het uitvoeren van een m. e. r. [-beoordeling ] [(als ] [sprake ] [is ] van een [besluit) ] [of ] [het ] [direct ] [uitvoeren ] van een m. e. r. [(als ] [sprake ] [is ] van een [plan). ] [Deze ] [keuze ] [wordt ] [uiteindelijk ] [in ] [het ] [bijbehorende ] [plan ] [of ] [besluit ] [gemotiveerd ] ; de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m. e. r. : er geldt [geen ] m. e. r. -(beoordelings)plicht.
```
``` Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m. e. r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m. e. r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m. e. r. -beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m. e. r. -beoordeling aan de orde is, moet:
• Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld ;
```
``` •
•
```
``` Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m. e. r. -beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden ; De initiatiefnemer het (vormvrije) m. e. r. -beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7. [28 ] Wet milieubeheer).
```
``` De artikelen 7. 16 tot en met 7. 20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m. e. r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.
Planspecifiek Gelet op de beperkte omvang van het plan is, mede gelet op jurisprudentie, geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject (D 11. 2) of een andere activiteit als bedoeld in de bijlage bij het Besluit m. e. r. Het Besluit m. e. r. is daarmee niet van toepassing. Een (vormvrij) m. e. r. -beoordelingsbesluit is daarom niet aan de orde.
4. [2 ] Bodem
In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een
18
```
``` functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.
Planspecifiek Omdat met de voorgenomen ontwikkeling sprake is van wijziging naar een gevoeliger bodemgebruik, moet worden aangetoond of de bodem geschikt is voor het toekomstige gebruik van het appartementencomplex. Derhalve is een bodemonderzoek uitgevoerd (Hopman en Peters, d. d. 7 juni 2023, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2). Navolgend zijn de belangrijkste conclusies van het onderzoek weergegeven.
Op basis van de verzamelde actuele en historische gegevens is de locatie als 'onverdacht' aangemerkt. Zintuiglijk zijn in de opgeboorde grond geen afwijkingen gevonden die wijzen op het voorkomen van een potentiële verontreiniging in de bodem van de onderzoekslocatie. In de bovengrond (00-05,, m-mv) zijn analytisch licht verhoogde gehalten aan PAK vastgesteld. Deze gehalten zijn niet eenduidig te verklaren, maar van [dien ] [aard ] [dat ] [deze ] [geen ] [verdere ] [aandacht behoeven. ] [In ] één monster (00-05,, m-mv) is analytische een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetoond, er is geen verhoogd gehalte aan OCB aangetoond. In de ondergrond (05-15,, m-mv) zijn [geen ] gehalten boven de achtergrondwaarden aangetroffen.
Conclusie Er kan geconcludeerd worden dat het aspect bodem [geen ] belemmering vormt voor de [voorgenomen ] ontwikkeling.
4. [3 ] Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
• woningen ;
```
``` •
•
```
``` geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen) ;
andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1. 2 van het Besluit geluidhinder (Bgh): o verzorgingstehuizen ; o psychiatrische inrichtingen ; o medisch centra ; o poliklinieken ; o medische kleuterdagverblijven.
```
``` Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
19
```
``` Planspecifiek Met de beoogde ontwikkeling worden woningen gerealiseerd. Woningen zijn in het kader van de Wet geluidhinder geluidgevoelig. Derhalve dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen. De gemeente Zeist heeft aangekondigd dat de spoorwegovergang van de Dolderseweg wordt afgesloten in het kader van het project Nieuwe Verbindingen. Dit zal resulteren in een verminderde verkeersintensiteit en een [verlaging ] van [de ] verkeerssnelheid naar 30 km/u. Er is een notitie opgesteld waarin geconcludeerd wordt dat met deze maatregelen voldaan wordt aan de geluidweringseisen (VanderBoom, d. d. 13 juni 2024, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 3). Echter, deze notitie hield nog geen rekening met het verhoogde aandeel vrachtverkeer van de Remia fabriek door de afsluiting van de spoorwegovergang. Dit is wel meegenomen in het akoestisch onderzoek naar weg- en railverkeer. (Adviesburo VanderBoom, d. d. 25 juni 2024, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 4).
Wegverkeerslawaai De planlocatie ligt binnen de onderzoekszone (120 meter) van de Nieuwe Dolderseweg (N238), waarmee een akoestisch onderzoek wegverkeer vereist is. Derhalve is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.
De geluidbelasting door de gezoneerde N238 bedraagt ten hoogste 46 dB na aftrek van 2 dB ex art 110-g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee niet overschreden. Er zijn [geen ] hogere waarden nodig voor de geluidbelasting door wegverkeer op de N238. De geluidbelasting door wegverkeer op [de ] [niet ] [gezoneerde ] [Dolderseweg ] [(30 ] [km/h) ] [bedraagt ] ten [hoogste ] [47 dB ] na [aftrek ] van [5 ] [dB ] ex art [110- ] g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt door de Dolderseweg niet overschreden. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt door de overige 30 km [wegen ] eveneens niet overschreden.
Bij het toetsen of sprake is van een “goede ruimtelijke ordening” is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh en het beleid van de gemeente. Maatregelen aan de bron of in de overdracht zijn niet realistisch dan wel niet doelmatig. [Omdat ] de geluidbelasting door de Dolderseweg weliswaar boven de voorkeursgrenswaarde ligt maar de maximale hogere waarde niet overschrijdt en voldoet aan het geluidbeleid van de gemeente zal voor het aspect geluid sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de woningen wort voldaan aan de eisen voor de geluidwering confrom het Bouwbesluit. De hoogste geluidbelasting op de gevels van de woningen bedraagt 54 dB zonder aftrek. De benodigde karakteristieke geluidwering G Ak ; voor [de ] [hoogste ] [geluidbelaste ] [gevels ] van [de ] [woningen ] [bedraagt ] [21 ] [dB. ]
Als aanvulling op bovenstaand onderzoek zijn de benodigde bouwakoestische voorzieningen van de te realiseren appartementen aan de Dolderseweg onderzocht (VanderBoom, d. d. 25 juni 2024, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 5). Uit voorgaand onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op het gebouw ten hoogste 54 dB op de voorgevel (oostgevel) bedraagt door verkeerslawaai. Aan de eisen uit het Bouwbesluit voor de geluidwering kan worden voldaan als gebruik wordt gemaakt van de volgende geluidwerende voorzieningen:
• Ventilatie middels gebalanceerde mechanische ventilatie ;
```
``` •
•
•
•
```
``` Kozijnen met een goede enkelvoudige kierdichting ; Akoestische dubbele beglazing ; Geluidwerende gevel ; Dakconstructies.
```
``` Voor alle beschouwde [verblijfruimten ] blijkt dat bij de geadviseerde voorzieningen aan de geluidweringseis G Ak ; [wordt voldaan. ]
Spoorweglawaai De dichtstbijzijnde spoorlijn ligt op een afstand van 265 meter ten zuiden van het plangebied. Daarmee bevindt de planlocatie zich binnen een geluidzone van het spoor. Derhalve is een akoestisch onderzoek naar spoorweglawaai noodzakelijk. Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.
20
```
``` De geluidbelasting door railverkeer op de ontwikkeling bedraagt ten hoogste 47 dB. De voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt op de gevels niet overschreden. De voorkeursgrenswaarde wordt in geen van de rekenpunten voor railverkeer overschreden. Er zijn geen hogere waarden nodig voor de geluidbelasting door railverkeer.
Industrielawaai Het plangebied ligt niet in de onderzoek zone van een geluidgezoneerd industrieterrein. Wel is er ten zuiden van het plangebied een paardenhouderij aanwezig. In toelichting paragraaf 4. 4 wordt in het kader van milieuzonering nader ingegaan op de omliggende bedrijven.
Conclusie De bepalingen van de Wet geluidhinder vormen geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.
4. 4 Bedrijven [en ] milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is [afhankelijk ] van de [afstand ] tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor [het ] [verblijf ] van personen [gedurende ] [de ] [dag ] [of ] [nacht ] [of ] een [gedeelte ] [daarvan ] [(bijvoorbeeld ] woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, [functies ] zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige [functie ] krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige [functie ] op een verantwoorde [afstand ] van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien [functiemenging ] steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen ;
```
``` •
```
``` het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
```
``` Planspecifiek Het voorgenomen initiatief betreft de oprichting van 14 woningen. Wonen is een gevoelige functie, waardoor beoordeeld dient te worden [of ] er ter plaatse van deze gevoelige bestemming sprake is van een goed woon- en leefklimaat en milieubelastende activiteiten in de omgeving niet belemmerd worden als gevolg van de ontwikkeling.
Het plangebied is gelegen in Den Dolder. In de omgeving van [het ] [plangebied ] zijn woningen, maatschappelijke, gemengde en dienstverlenende bestemmingen aanwezig. In de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ is aangegeven dat een gebied met een matige tot sterke functiemenging aan te merken is als gemengd gebied. Het plangebied en omgeving wordt derhalve niet aangemerkt als
21
```
``` 'gemengd gebied' maar als 'rustige woonwijk', waardoor de richtafstand niet met één stap kan worden verlaagd. De navolgende tabel toont een overzicht van [de ] [bedrijvigheid ] [in ] [de ] [omgeving ] van [het ] plangebied.
```
``` Activiteit SBI-code Adres Milieucategorie Richtafstand Minimale afstand tot het plangebied Remia [C. ] V. 1042-1 Dolderseweg [107 ] 4. 1 200 m 220 m Kerk 9491 Dolderseweg 123 2 30 m 20 m
```
``` Remia [C. ] V. Kerk
```
``` 1042-1 Dolderseweg [107 ] 9491 Dolderseweg 123
```
``` Dolderseweg 123
```
``` 4. 1
```
``` 200 m 30 m
```
``` 2
```
``` Maria Christinakerk Deze kerk ligt op ca. 20 m ten noorden van het plangebied, waardoor niet aan de richtafstand wordt voldaan. De kerk valt onder het Activiteitenbesluit milieubeheer en dient te voldoen aan de geluidseisen genoemd in dit Besluit. Uitgezonderd is het geluid afkomstig van een kerkdienst (artikel 2. 8. 1. c. van het Activiteitenbesluit), bijvoorbeeld de reguliere zondagsdienst. Voor de overige aspecten op het gebied van geluid is een nadere beoordeling nodig. In deze kerk worden echter naast reguliere zondagsdiensten ook een Leerhuis Bijbel en Geloof, lunches en (sporadisch) voorstellingen gehouden.
Hierbij dienen voor deze functie de volgende aspecten behandeld te worden:
• Technische installaties
```
``` •
•
```
``` Laden en lossen Geluid vertrekkende gasten
```
``` De technische installaties zoals [afzuiging ] en de kerkklok worden gereguleerd via de milieuregelgeving (Activiteitenbesluit). Om deze reden is hierop voldoende borging ten aanzien van mogelijke hinder naar de omgeving. Daarnaast zijn er meer woningen in de omgeving van de kerk die op een kortere afstand staan, zoals Doctor Ramaerlaan 102 en Pleineslaan 1a. Deze woningen liggen beide op ca. 12 m afstand van de kerk en kunnen daarmee worden beschouwd als maatgevende woningen.
Laden en lossen in de avond- en nachtperiode (19:00 - 07:00 uur) is gereguleerd via milieuwetgeving. Voor de dagperiode geldt dit niet en is een nadere beschouwing vanuit de goede ruimtelijke ordening nodig. Voor deze situatie geldt dat onevenredige hinder in de dagperiode niet verwacht wordt gezien de aard van de activiteiten in en om de kerk en dat het plangebied in de directe nabijheid van de provinciale weg N238 is gelegen.
Vertrek van bezoekers kan tot hinder leiden zeker waar dit plaatsvindt in de avonduren. Hiertoe geldt een zorgplicht voor de kerk, dit is echter niet goed reguleerbaar via milieuwetgeving. Deze hinder wordt, gezien de functie (kerk) en de aanwezigheid van omliggende woningen aanvaardbaar geacht. Bovendien is het kerkgebouw [zelf ] op meer dan [200 ], m van het appartementencomplex gelegen en is er slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen aanwezig op het voorterrein van de kerk, die tevens niet aangrenzend aan het plangebied zijn gesitueerd. Er bevindt zich aan de zijde van de woningen in het plangebied een toegangspad richting het kerkgebouw dat door een rijk begroeide groenstrook loopt.
Tot op heden zijn nimmer klachten ontvangen bij de gemeente of de milieudienst. In de praktijk blijkt dat er geen overlast ervaren wordt van de kerk. Het beoogde appartementen complex zal ook niet tot gevolg hebben dat de kerk hinder ondervindt.
Remia C. V. De Remia [C. ] V. is een [margarinefabriek ] met een productiecapaciteit van [200. ][000 ] t/j. Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' is een functieaanduiding 'v' opgenomen, waar een voedingsmiddelenfabriek toegestaan is. Buiten deze aanduiding zijn alleen bedrijven in milieucategorie 1 en 2 (of 3 als de bedrijfsactiviteiten op de lijst staan) toegestaan. De beoogde woningen liggen op een afstand van ca. 220 m tot het bedrijventerrein met de functieaanduiding 'v' en voldoen daarmee aan de richtafstand.
22
```
``` Conclusie Geconcludeerd kan worden dat ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Ook kan geconcludeerd worden dat bestaande bedrijven in de omgeving niet gehinderd worden in de bedrijfsvoering.
4. [5 ] Externe [veiligheid ]
Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een [beperking ] [opleggen ] aan [de ] [omgeving. ] [Door ] [voldoende ] [afstand ] tot [de ] [risicovolle ] [activiteiten ] aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:
• risicovolle (Bevi-)inrichtingen ;
```
``` •
•
```
``` vervoer gevaarlijke [stoffen ] door buisleidingen ; vervoer [gevaarlijke ] [stoffen ] over [weg ][, ] [water ] [of ] spoor.
```
``` Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (1.500 > m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.
Plaatsgebonden risico en groepsrisico Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10 -6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10 -6 contour een [richtwaarde. ] [Mits ] [goed ] [gemotiveerd ] [kan ] [worden ] [afgeweken ] van [deze ] waarde tot de 10 -5 contour.
Het groepsrisico is [gedefinieerd ] als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste [10 ], [100 ] [of 1. ][000 ] personen [overlijden ] [als ] [rechtstreeks ] [gevolg ] van [hun ] [aanwezigheid ] [in ] [het ] [invloedgebied ] van een [inrichting ] en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om [het ] [groepsrisico ] in de nabije toekomst te [beperken ][, ] [het ] moet [aangeven ] op [welke ] [manier ] hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een [brandweeradvies ] te [geven. ] [Hierbij ] [geldt ] [hoe ] [hoger ] [het ] [groepsrisico ][, ] [hoe ] groter [het ] [belang ] van een goede groepsrisicoverantwoording.
Risicovolle (Bevi-)inrichtingen Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun [leefomgeving ] worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene
23
```
``` regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten [worden ] [aangehouden. ]
Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.
Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) regelen onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risico verhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.
Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.
Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijks infrastructuur (auto-, spooren vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor [dat ] [gevaarlijke ] [stoffen ] [tussen ] [de ] [belangrijkste ] industriële [locaties ] [in ] [Nederland ] en [het ] [buitenland ] vervoerd kunnen blijven worden.
Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.
Planspecifiek In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is bepaald dat (tijdelijke) woningen kwetsbare objecten zijn. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart.
24
```
``` Uitsnede risicokaart, plangebied rood omcirkeld (bron: Atlasleefomgeving. nl)
Transport gevaarlijke [stoffen ] Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied niet is gelegen in de nabijheid of in de invloedssfeer van transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Echter, in de regeling basisnet is een verwijzing opgenomen naar het Besluit aanwijzing hoofdspoorwegen, waarin de spoorlijn Utrecht-Amersfoort is opgenomen. Deze spoorlijn behoort daarom tot het basisnet. [Over ] deze spoorlijn worden enkele gevaarlijke [stoffen ] getransporteerd, voornamelijk GF3 en LF2, waarbij GF3 een invloedgebied van 460 meter heeft. Het plangebied ligt binnen het invloedgebied van de spoorlijn.
Als het groepsrisico door een ontwikkeling dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een transportroute meer [dan ] [10% ] toeneemt ten [opzichte ] van [de ] [bestaande ] [situatie ] en groter [is ] [dan ] [10% ] van de oriëntatiewaarde dient het groepsrisico te worden verantwoord. Gezien de beperkte omvang van het initiatief en de minimale toename van personen binnen het invloedgebied is een onderzoek naar de externe [veiligheidsrisico's ] [niet ] [noodzakelijk. ]
Inrichtingen Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied is gelegen in de nabijheid van een zogenaamde bevi-inrichting. Voor het bedrijf Remia C. V. is een bevi-zone opgenomen. Binnen deze zone mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen worden gerealiseerd. Het plangebied valt buiten deze zone en vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
Hoogspanningslijnen Het plangebied ligt niet binnen de indicatieve veiligheidszone van een hoogspanningslijn, waarbinnen beperkingen gelden voor nieuwe stralingsgevoelige objecten.
Buisleidingen Uit de risicokaart externe veiligheid komt naar voren dat er geen buisleiding in de nabij het plangebied ligt. Deze buisleiding ligt ca. 30, km ten zuiden van het plangebied. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied van deze buisleiding. Gezien deze afstand kan gesteld worden dat de buisleiding geen belemmering vormt voor de [voorgenomen ] ontwikkeling.
Conclusie Gezien het voorgaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
25
```
``` 4. [6 ] Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5. 2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (12, µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1. 500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijnstof, namelijk PM25., De grenswaarde voor PM25, bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM25, zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.
Besluit gevoelige bestemmingen Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5. 16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van [zogeheten ] ['gevoelige ] [bestemmingen' ] [in ] [de ] [nabijheid ] van [provinciale- ] en [rijkswegen ] [beperkt. ] [Dit ] [heeft ] consequenties voor de ruimtelijke ordening.
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor [fijnstof ] [(PM10) ] en [stikstofdioxide ] [(NO2) ][, ] [in ] [het ] [bijzonder ] [kinderen ][, ] [ouderen ] en [zieken. ] [Indien ] een [project ] [betrekking ] [heeft ] op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 m aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:
• scholen ;
```
``` •
•
```
``` kinderdagverblijven ; verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
```
``` Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of als gevolg van het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of
26
```
``` de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling betreft de oprichting van 14 woningen in Den Dolder. De beoogde ontwikkeling is aan te merken als een project dat 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van [de ] [luchtkwaliteit. ] [Doordat ] [dit ] [gezien ] [wordt ] [als ] een [NIBM-project ] [is ] [toetsing ] van [het ] [aspect ] luchtkwaliteit op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk.
Wel is ten behoeve van 'een goede ruimtelijke ordening', met behulp van de Atlas Leefomgeving, gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruim voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/mvoor 3 zowel fijnstof als stikstofdioxide. De specifieke concentraties over 2021 van fijnstof (PM) 10 [, ] [fijnstof ] [(PM ] 25, [) ] en [stikstofdioxide ] [(NO) ] 2 in het plangebied bedragen respectievelijk 1619, μg/m³, 923, μg/m³ en 1127, μg/m³. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden.
Conclusie Er kan gesteld worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het voorgenomen plan.
4. [7 ] Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). [Onder ] de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen [1 ], [2 ] en [3 ] waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ een vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
Planspecifiek Initiatiefnemer is voornemens de bestaande bebouwing te slopen en een complex van 14 appartementen met een ondergrondse parkeerkelder te realiseren. In [2019 ] is door Ecogroen B. V. en Ecologisch Adviesbureau Viridis B. V. een Soortmanagementplan opgesteld voor de gemeente Zeist. Hierbij zijn in de omgeving van het projectgebied beschermde diersoorten aangetroffen.
Om uit te sluiten (of te bevestigen) dat er vleermuizen gebruik maken van het pand dient normaal gesproken een nader onderzoek uitgevoerd te worden. Echter kan men in de gemeente Zeist ook gebruik maken van het SMP. Dit is een gemeente brede aanpak om gebouw bewonende soorten te beschermen én [tijd ] en [kosten ] voor [initiatiefnemers ] te [besparen ] [door ] [de ] [verplichting ] van een [nader ] [onderzoek ] [weg ] te halen. Hier staat wel tegenover dat er een ecologisch werkprotocol wordt opgesteld waarin verschillende andere verplichtingen worden opgenomen. Dit Ecologisch werkprotocol is uitgevoerd door Hopman en Peters, d. d. [19-10-2023 ], zie bijlagen bij toelichting, bijlage [6. ]
In het projectgebied zijn er geen beschermde functies voor diersoorten aangetroffen bij het gemeente brede onderzoek. Uit de soortencheck die is gedaan met behulp van de smpviewer van de gemeente Zeist, blijkt dat de bebouwing de volgende soorten en functies kan bevatten:
27
```
``` Soort Gewone dwergvleermuis Ruige dwergvleermuis Laatvlieger Huismus Gierzwaluw
```
``` Functie(s) Zomer- en paarverblijfplaats Zomer- en paarverblijfplaats Zomerverblijfplaats Nestplaats Nestplaats
```
``` De verplichtingen van het werkprotocol zijn opgenomen in de onderstaande afbeelding.
Als met de voorgenomen ontwikkeling wordt voldaan aan deze verplichtingen kan het plan in het kader van soortenbescherming uitgevoerd worden.
Gebiedsbescherming De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland, een Belangrijk weidevogelgebied. Het meest nabijgelegen Natura [2000-gebied ] ['Oostelijke ] Vechtplassen' ligt op een afstand van ca. 75, km. Gelet op de aard en omvang van het beoogde initiatief en de ruime afstand tot de omliggende beschermde gebieden, kan gesteld worden dat de ontwikkeling op deze gebieden geen invloed heeft. Voor functies waardoor de depositie van stikstofverbindingen toeneemt is een [berekening ] [noodzakelijk ] van [de ] [effecten. ] [Vanwege ] [de ] grote [afstand ] tussen [Natura ] [2000-gebieden ] en de planlocatie, en de aard van de werkzaamheden kan een effect van andere oorzaken, zoals geluid, licht of grondwaterstromen, op voorhand worden uitgesloten.
Stikstofdepositie Voor de beoogde ontwikkeling is ten behoeve van de Wet natuurbescherming een stikstofonderzoek (Buro SRO, d. d. 5 februari 2026, zie bijlagen bij toelichting bijlage 7) uitgevoerd. Uit de AERIUS-berekening blijkt
28
```
``` dat in zowel de aanlegfase als de gebruiksfase de stikstofdepositie niet groter is dan 000, mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in verschillende Natura 2000-gebieden.
Houtopstanden Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.
Conclusie Het aspect ecologie vormt [geen ] belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan onder de voorwaarden zoals genoemd in deze paragraaf.
4. [8 ] Bomen [Effect ] Analyse
Op 29 februari 2024 is veldwerk voor het opstellen van de Bomen Effect Analyse uitgevoerd (De Boominspecteurs, d. d. 15 juli 2024, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 8). Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.
16 bomen verkeren in voldoende conditie. Het kroonvolume neemt toe, of het zijn al volgroeide bomen met een volle kroon. De bomen hebben een voldoende bladbezetting en een goede bladkleur. 11 bomen verkeren in onvoldoende conditie. Deze bomen hebben een verminderde knop-, twijg- of bladbezetting en/of twijgsterfte in de kroonrand. 1 boom verkeert in een slechte conditie. Deze boom vertoont afstervingsverschijnselen. 1 boom verkeert in een zeer slechte conditie. Dit betreft een afgestorven boom.
Bij het bepalen van de projectinvloed worden de bomen ingedeeld in 4 categorieën:
• Geen: 3 bomen ;
```
``` •
•
•
```
``` Beperkt: [1 ] boom ; Aanzienlijk: 6 bomen ; Onhoudbaar: 19 bomen.
```
``` Om een deel van de bomen met een aanzienlijke projectinvloed in te passen zijn maatregelen nodig. De maatregelen bestaan uit snoei, boombeschermingsmaatregelen en een ontwerpaanpassing. Met het oog op de geplande bouwwerkzaamheden wordt het volgende geadviseerd:
Bomen met een onhoudbare projectinvloed De bomen met een onhoudbare projectinvloed zijn bij het voorlopige ontwerp niet inpasbaar.
• Een deel van de bomen met een onhoudbare projectinvloed staat op [of ] vlak bij het bouwvlak van het appartementencomplex of op de plek van de inrit. Vanwege het bouwvolume van het appartementencomplex en de benodigde afgraving voor de inrit zijn er geen mogelijkheden deze bomen in te passen met een aanpassing aan het ontwerp.
```
``` •
```
``` Een deel van de bomen met een onhoudbare projectinvloed staat op de plek van de geplande rijwegen en parkeerplaatsen. Het betreft kleine bomen van snelgroeiende soorten (ruwe berken, coniferen) die relatief makkelijk vervangbaar zijn. Om die redenen wordt geadviseerd geen planaanpassingen voor om deze bomen in te passen.
```
``` Bomen met een aanzienlijke projectinvloed Een aantal van de bomen met een aanzienlijke invloed is in te passen met inachtneming van [specifieke ] maatregelen. Het betreft 3 bomen.
Bij deze bomen zijn er geen mogelijkheden om de projectinvloed (kroonschade wortelschade, verhoogd risico op windworp) te verminderen. Het [betreft ] ruwe berken met een onvoldoende conditie. Ruwe berken verdragen snoei slecht. Er wordt geadviseerd deze bomen niet in te passen.
29
```
``` Bomen met een beperkte of geen projectinvloed De bomen met een beperkte of geen projectinvloed kunnen worden behouden met inachtneming van de algemene beschermingsmaatregelen die beschreven staan in de Bomen Effect Analyse.
De bomen staan in een deel van Den Dolder waar een kapvergunningsplicht van toepassing is (groene kaart). Dit geldt voor bomen met een stamomtrek van 80 cm of meer. Voor berken en coniferen (met een stamomtrek kleiner dan 150 cm) geldt geen kapvergunningsplicht. In de inventarisatielijst (bijlage A van de BEA) is per boom [aangegeven ] [of ] de boom kapvergunningsplichtig is.
Alleen in bijzondere gevallen kan de gemeente Zeist verplichten om bomen te herplanten. Bij de voorgenomen ontwikkeling geldt voor verschillende bomen een herplantplicht.
Als aanvulling op de resultaten van de bovenstaande analyse is een memo opgesteld waar dieper wordt ingegaan op de gevolgen voor het groen bij realisatie van de beoogde ontwikkeling (Boominspecteurs, 15 juli 2024, zie bijlagen bij toelichting 8a).
Het compenseren van de te kappen bomen binnen het projectgebied is niet volledig mogelijk vanwege de toename van bebouwing, die de boven- en ondergrondse groeiruimte voor bomen beperkt. Een deel van de compensatie kan worden bereikt door de resterende [groene ] ruimte optimaal in te richten. Dit omvat het aanplanten van boom- en struiksoorten met gunstige ecologische eigenschappen en het verbeteren van [de ] [kwaliteit ] van [de ] [ondergrondse ] [groeiplaats. ]
Boomsoorten met gunstige ecologische eigenschappen verhogen de natuurwaarde. Door de schaduw van nieuwe gebouwen zijn bepaalde soorten minder geschikt, maar een aantal heesters zijn wel geschikt. In de memo is een gedetailleerde soortenlijst opgenomen die geschikt zijn voor de locatie. Zie hiervoor ook bijgesloten compensatie - en inrichtingsplan Kuipers Vastgoed, bijlage 8b.
Kwaliteitsverbetering van de ondergrondse groeiplaats is essentieel, waarbij een gezonde bodem met voldoende organische stof belangrijk is voor de groei van bomen en struiken. Dit zorgt voor een betere bodemstructuur en verhoogt het waterbufferend vermogen.
Het organische stof kan verhoogd worden door:
• jaarlijks te mulchen onder de kroonprojectie bestaande bomen ;
```
``` •
•
```
``` het verrijken van de bestaande bodem door deze op te mengen met hoogwaardig mengsubstraat ; de aanleg van groeiruimte voor bomen onder verharding behoort ook tot de mogelijkheden. Met een drukspreidende constructie zijn goede resultaten behaald waarbij wortelgroei onder de verharding mogelijk is, zonder dat dit ten koste gaat van de eisen die aan de verharding worden gesteld.
```
``` Naar aanleiding van de Bomen Effect Analyse en de aanvullende memo van de Boominspecteurs, is een nadere inspectie uitgevoerd (Kuipers Vastgoed, 18 juli 2024, zie bijlagen bij toelichting 8b). Hierbij is nogmaals gekeken naar de omstandigheden en condities van bomen welke mogelijk behouden kunnen worden en hoe deze op een verantwoorde en duurzame wijze in te passen. De specifieke details behorend bij de memo zijn opgenomen in bijlagen 8c t/m 8e. Als aanvulling op deze memo is ten behoeve van [het ] [initiatief ] [gekozen ] om [boomnummer ] [3 ] te [kappen. ] [Voor ] [deze ] [boom ] [geldt ] een [herplantplicht. ] [De ] aanvraag voor het vellen is goedgekeurd. Als onderdeel van het compensatieplan is door Kuipers Vastgoed een beplantingsschema en terreininrichting opgesteld (bijlage 8f).
Initiatiefnemer wenst zich in te spannen om bij te dragen aan behoud van het groene karakter van de gemeente Zeist. Door in te zetten op compensatie en inspanningen voor het behoud van bomen en groen kan hieraan worden voldaan. De compensatie zal vooral gezocht worden in de inheemse boomsoorten met een hogere natuur - en ecologische meerwaarde. Daarnaast zal hiermee ook bij de keuze voor de overige inrichting van het perceel als “tuin in z’n geheel” (het tuinplan) rekening worden gehouden. Hierbij te denken aan bijvoorbeeld een volumineuze haagbeuk en diverse inheemse en niet inheemse heesterstroken voor bijen en vlinders. Dit als aanvulling op de suggesties uit de BEA. Zodoende kan (2 30
```
``` ledig) met beoogde ontwikkeling een bijdrage worden geleverd aan zowel de woningbouw opgave als het beleid t. a. v. het groene karakter van de gemeente Zeist.
Conclusie Er kan gesteld worden dat het aspect bomen geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.
4. [9 ] Water
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water [kan ] [verdroging ] en [wateroverlast ] [(waaronder ] [ook ] [risico ] van [overstromingen ] e. [d. ][) ] [voorkomen ] [worden ] en [de ] [kwaliteit ] van [het ] water [hoog ] [gehouden ] [worden. ]
4. 9. 1 Generiek beleid
Op Rijksniveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21 e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
Waterbeleid voor de 21 e eeuw De [Commissie ] Waterbeheer [21 ] e eeuw [heeft ] in augustus [2000 ] advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21 [e ] eeuw worden twee principes(drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
• Vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
```
``` •
```
``` Schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.
```
``` Waterwet Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen [waterkwaliteit ][, ] [-kwantiteit ][, ] [oppervlakte- ] en [grondwater ][, ] maar [ook ] aan [de ] [samenhang ] tussen water [, ] grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.
Nationaal Waterplan Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode [2016 ] - [2021 ] [genomen ] moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
31
```
``` 4. 9. 2 Beleid HDSR en gemeente Zeist
Waterbeheerprogramma 2022-2027 Op 22 december 2021 heeft het algemeen bestuur het 'Waterbeheerprogramma 2022 - [2027' ] vastgesteld. Het waterbeheerprogramma is een koersdocument, waarbij 'stroomopwaarts' centraal staat, oftewel voorbereiden op de toekomst en proactieve samenwerking vanaf het begin van het proces. Het hoogheemraadschap heeft de ambitie om bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol te geven voor een toekomstbestendige leefomgeving. Hierbij wordt extra ingezet op de volgende thema's:
• Zuiver afvalwater, energieneutraal en circulair
```
``` •
•
•
```
``` Robuust en gezond watersysteem in een klimaatbestendig gebied Waterveilige [leefomgeving ] Waterbewust leven en genieten van water
```
``` Door verschillende opgaven neemt de druk op de fysieke ruimte toe, waardoor een multifunctioneel ruimtegebruik essentieel is. Door klimaatverandering en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen de wateropgaven [fundamenteel ][, ] wat een [andere ] [rol ] van [het ] [hoogheemraadschap ] vraagt.
Het beheergebied van het waterschap is divers, van het natte veenweidegebied in het westen, via het stedelijke middengebied tot de hogere zandgronden in het oosten. Per deelgebied zijn de wateropgaven verschillend. Navolgend staan per deelgebied de belangrijkste opgaven beschreven.
• Veenweidegebied. Het veenweidegebied is een door de mens gemaakt landschap. Door veenoxidatie vindt bodemdaling en een hoge CO₂-uitstoot plaats. Het watersysteem kan met name in het Oude Rijngebied de klimaatverandering moeilijk [opvangen ], hier is een robuuster watersysteem en een meer klimaatbestendige inrichting nodig.
```
``` •
•
```
``` Stedelijk middengebied. Het stedelijk middengebied met de steden Utrecht, Nieuwegein, Houten en IJsselstein is een dynamisch gebied. De komende decennia komen hier veel ontwikkelingen en opgaven samen. Ontwerpen met water dient een prominentere rol te krijgen in gebiedsontwikkelingen en [de ] [openbare ] [ruimte ][, ] [zoals ] [bij ] [locatiekeuzes ] en [planvorming ] van [nieuwe ] [bouwlocaties. ] Kromme Rijngebied en Utrechtse Heuvelrug. Het gebied ten oosten van Utrecht kenmerkt zich door de aanwezigheid van boomgaarden met fruit, de meanderende Kromme Rijn en het Eiland van Schalkwijk. De droge zomers van de afgelopen jaren hebben laten zien dat voor dit gebied een robuuste strategie nodig is om zowel de hoge als de lage delen van het Kromme Rijngebied klimaatbestendig te maken. Het hoogheemraadschap steunt het gericht omzetten van naaldbos in loofbos (verloofing) om de verdamping af te laten nemen en daarmee de verdroging tegen te gaan en de grond- en drinkwatervoorraad toe te laten nemen.
```
``` Ruimtelijke adaptatie Het klimaat verandert. Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 [ongeveer ] overeen [zal ] [komen ] met [het ] [huidige ] [klimaat ] [in ] [Zuid-Frankrijk. ] [Maar ] [ook ] nu [al is ] [de ] [klimaatverandering ] merkbaar.
Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit [geeft ] aanleiding om [aanpassing ] van [de ] [inrichting ] van [de ] [bebouwde ] [omgeving ] aan [het ] [veranderende ] [klimaat ] te [agenderen ] en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Klimaatverandering [heeft ] [effecten ] op grote [schaal ] maar [ook ] op [de ] [kleine ] [schaal ] van een [stad. ] [Door ] [de ] [toenemende ] [hoeveelheid ] [verharding ] in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Door het grootschalig verharden van tuinen van particulieren neemt de kans op wateroverlast toe.
32
```
``` Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:
• de bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven ; • uiterlijk in [2020 ] zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.
Waterplan Zeist In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.
4. 9. 3 Watertoets
De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces [dat ] [de ] [initiatiefnemer ] van een [ruimtelijk ] [plan ] en [de ] [waterbeheerder ] [met ] [elkaar ] [in ] [gesprek ] brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg [opgenomen. ]
Planspecifiek Er wordt vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmering verwacht ten aanzien van de uitvoering van het plan. In het kader van de watertoets worden de voor onderhavig plan relevante waterthema's navolgend beschouwd.
Watercompensatie Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden schrijft voor dat een toename van meer dan 500 m² aan verharding gecompenseerd dient te worden. Met de realisatie van de nieuwe woningen en overige verharding is geen sprake van een dergelijke toename aan verharding. Ten opzichte van de bestaande situatie blijft de toename van verharding onder de grens van 500 m². In onderstaande tabel is een verhardingsbalans weergegeven.
Bestaande situatie Nieuwe situatie
Gebouw (+ bijgebouw) 170 m² 655 m²
Verharding 260 m² 230 m²
Totaal 430 m² 885 m²
Het realiseren van de beoogde situatie resulteert in een verhardingstoename van 455 m². De grens van 500 m² wordt niet overschreden. Derhalve hoeft er geen watercompensatie plaats te vinden.
Watergangen en waterkeringen Volgens de legger van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden ligt het plangebied niet binnen de beschermingszone of waterstaatwerkzone van een waterkering. Daarnaast bevindt zich geen oppervlaktewater binnen het plangebied.
Waterafvoer In de nieuwe situatie wordt aangesloten op het gescheiden rioolsysteem. Daarnaast wordt het hemelwater zo veel mogelijk geïnfiltreerd in de bodem.
Conclusie Vanuit het aspect water zijn er [geen ] belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het [voorgenomen ] plan.
33
```
``` 4. 10 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin overgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5. 10 lid 1 van [de ] [Erfgoedwet ] [stelt ] [namelijk: ] ['Degene ] [die ] [anders ] [dan ] [bij ] [het ] [verrichten ] van [opgravingen ] een [vondst ] doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.
Planspecifiek Het plangebied heeft op basis van de archeologische beleidskaart van de gemeente Zeist een lage archeologische verwachting. Binnen deze zone geldt dat wanneer de bodemingrepen kleiner zijn dan 10 ha. archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Het plangebied [betreft ] [1. ][500 ] m² en valt daarbij buiten de grenzen van het uitvoeren van een onderzoek. In het huidige bestemmingsplan is de planlocatie ook niet voorzien van een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.
Conclusie Er kan geconcludeerd worden dat het aspect archeologie geen belemmeringen vormt voor [de ] voorgenomen ontwikkeling.
4. 11 Cultuurhistorie
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op [de ] [kwaliteit ] van [de ] [ruimte. ] [Een ] van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.
Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Het cultuurhistorische beleid van de gemeente is vastgelegd in de Kadernota Erfgoed (vastgesteld op 4 juli 2012).
Planspecifiek Binnen het plangebied [of ] in de directe omgeving zijn [geen ] monumenten aanwezig. In het plangebied [of ] in de omgeving zijn daarnaast geen cultuurhistorische waarden aanwezig die aangetast worden door de beoogde ontwikkeling.
Er kan geconcludeerd worden dat het voorgenomen plan aan de Dolderseweg geen negatief effect heeft op [de ] [cultuurhistorische ] [waarden ] van [het ] [gebied. ]
4. 12 Afvalverwerking
In de toekomstige situatie zullen de bewoners van de appartementen gebruik kunnen maken van de ondergrondse containers in de omgeving. De dichtstbijzijnde mogelijkheid voor het wegbrengen van afval ligt op 75 meter afstand ten zuiden van het plangebied, aan de Dolderseweg. Er worden geen belemmeringen verwacht voor de voorgenomen ontwikkeling vanuit het aspect afvalverwerking.
34
```
``` 4. 13 Verkeer [en ] parkeren
Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.
4. 13. 1 Verkeer
Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan [de ] [totale ] [hoeveelheid ] [gemotoriseerd ] [verkeer ] [(exclusief ] [openbaar ] [vervoer) ] [die ] [gedurende ] een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.
Het nationale [kennisplatform ] voor [infrastructuur ], verkeer, vervoer en openbare ruimte [(CROW) ] [geeft ] in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc. ) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt. Planspecifiek Met het voorgenomen initiatief worden op de locatie 14 woningen toegevoegd. Dit levert extra verkeersbewegingen op. Hiervoor kan uitgegaan worden van een verkeersgeneratie conform de CROWpublicatie 381. Voor het plangebied wordt uitgegaan van 'rest bebouwde kom' en 'matig stedelijk'.
```
``` Verkeersgeneratie 60,
```
``` Aantal
```
``` 14 14
```
``` Totaal
```
``` Koop, appartement, midden 60, 14 84 Totaal 14 84
```
``` Totaal
```
``` Voor het totale plangebied geldt een verkeersgeneratie van 84 extra voertuigbewegingen pet etmaal. Het perceel wordt ontsloten via de Dolderseweg. Ten gevolge van het plan treden geen veranderingen op aan de ontsluitingsstructuur.
Daarmee is aannemelijk dat het verkeerssysteem geschikt is voor de beperkte toename van verkeer.
Conclusie Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor het voorliggende initiatief.
4. 13. 2 Parkeren
Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren [, ] van parkeerkencijfers naar parkeernormen' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc. ) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.
De gemeente Zeist heeft haar eigen parkeerbeleid vastgelegd in de 'Parkeerbeleidsnota Gemeente Zeist 2024-2028' (gepubliceerd op 1 maart 2024). Bovengenoemde CROW-kencijfers dienen als uitgangspunt voor [de ] nota [, ] waarmee [de ] normen [hetzelfde ] [zijn. ] [In ] [de ] nota [wordt ] [echter ] [specifiek ] [ingegaan ] op [de ] toepassing van deze normen binnen de gemeente.
Planspecifiek In de volgende tabel is weergegeven wat de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie is. Aangesloten wordt bij de categorie ‘woning tussen 60 - 90 m²’, ‘woning tussen 90 - 130 m²’ en ‘woning groter dan 130
35
```
``` m²’ van de 'Parkeerbeleidsnota Zeist'. Den Dolder valt binnen gebied C. Deze parkeernormen zijn inclusief bezoekersparkeernorm.
```
``` Parkeernorm 13, 15, 16,
```
``` Aantal Totaal
```
``` Woning tussen 60 - 90 m² bvo 13, 8 104,
```
``` Woning tussen 90 - 130 m² bvo 15, 4 6
```
``` Woning groter dan 130 m² 16, 2 32,
```
``` Totaal 14 196, Volgens de parkeerbeleidsnota dienen 20 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling.
De gemeente Zeist maakt het mogelijk om onder voorwaarden een mobiliteitscorrectie toe te passen op de autoparkeervraag van een ontwikkeling. Bij de treinstations Driebergen-Zeist en Den Dolder en bij busstation Jordanlaan komen verschillende vervoersstromen bij elkaar. Omdat meerdere vormen van mobiliteit worden aangeboden, liggen hier kansen voor duurzame alternatieven voor de auto. Door de nabijheid van [(hoogwaardig) ] [openbaar ] vervoer hebben mensen gemiddeld genomen een ander mobiliteitspatroon en daarmee kan ook de vraag naar autoparkeerplaatsen aantoonbaar lager zijn. Dat effect is vooral merkbaar op de kortere loop- en fietsafstanden.
Voor een bouwontwikkeling in de directe nabijheid van een OV-knooppunt hanteren we de onderstaande correctiefactoren. Aan andere dan de hier genoemde OV-knooppunten wordt geen mobiliteitscorrectie toegekend. De mobiliteitscorrectie geldt voor alle type functies die onderdeel zijn van een bouwontwikkeling. De hoogte van de correctie is afhankelijk van de werkelijke afstand vanaf de ontwikkellocatie tot de entree van het OV-knooppunt:
Afstand ontwikkellocatie tot OV-knooppunt
```
``` OV-knooppunt Station Driebergen-Zeist
Station Den Dolder en busstation Jordanlaan
```
``` 0-200 meter 20%
10%
```
``` 200-400 meter 10%
5%
```
``` 400-800 meter 5%
0%
```
``` Het plangebied ligt op ca. 300 meter afstand van het plangebied. Dat houdt in dat er 5% correctie gerekend mag worden over de 196, benodigde parkeerplaatsen, dat komt neer op 1 parkeerplaats. Inclusief de correctie dienen er ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling 19 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Er zullen in totaal 17 parkeerplaatsen in de parkeerkelder en 2 parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd worden.
Fietsparkeren Voor fietsparkeren wordt aangesloten bij dezelfde categorieën als voor auto parkeerplaatsen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de benodigde fietsparkeerplaatsen inclusief bezoekersnorm.
```
``` Aantal 8 4 2 14
```
``` Totaal 28 14 7 49
```
``` Woning tussen 60 - 90 m² bvo Woning tussen 90 - 130 m² bvo Woning groter dan 130 m² Totaal
```
``` Parkeernorm 35, 35, 55,
```
``` Per woning is een interne berging van 27, m² benodigd. Iedere woning wordt voorzien van een berging van circa 5 – 6 m² in de parkeerkelder, waarmee wordt voldaan aan de norm voor fietsparkeren.
Conclusie Het aspect ‘parkeren’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
36
```
``` 4. 13 Ontplofbare Oorlogsresten
Op een onbekend aantal plaatsen in Nederland liggen nog bommen, granaten en andere munitie uit de Tweede Wereldoorlog. Tot op heden worden bij grond- en waterwerkzaamheden nog nagenoeg dagelijks conventionele explosieven gevonden. Onder Conventionele Explosieven wordt verstaan: elk explosief dat niet als geïmproviseerd, nucleair, biologisch of chemisch kan worden aangemerkt. Voorheen werden CE ook wel aangeduid als Niet Gesprongen Explosieven (NGE). Volgens een mondiale, militaire inschatting is van [al ] [het ] [materieel ] [dat ] [gedurende ] [de ] [Tweede ] [Wereldoorlog ] [(1940-1945) ] [verschoten ] [of ] [afgeworpen ] [is ][, ] ondergronds 10% en onder water 15% niet tot ontploffing gekomen. Wanneer deze explosieven bij werkzaamheden worden aangetroffen, kunnen deze gevaar opleveren voor de publieke veiligheid. Daarnaast kunnen deze vondsten een zware belasting voor het milieu vormen.
Planspecifiek Voor de planlocatie is een bureaustudie naar Ontplofbare Oorlogsresten uitgevoerd (KWS, d. d. 27 maart 2024, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 9). Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.
Uit recent onderzoek is gebleken dat er concrete aanwijzingen zijn voor mogelijke betrokkenheid van het onderzoeksgebied bij oorlogshandelingen in de periode 1940-1945. Deze handelingen omvatten een tapijtbombardement en een aantal jachtbombardementen, waarbij vliegtuigbommen werden afgeworpen. Na uitvoerig archiefonderzoek en luchtfotoanalyse is vastgesteld dat deze bombardementen zich ver genoeg van het onderzoeksgebied hebben voorgedaan om aan te nemen dat het onderzoeksgebied niet is getroffen. Conform de recente richtlijn CS-VROO is dan ook de conclusie 'onverdacht' vastgesteld. De werkzaamheden kunnen zonder verdere opsporing worden uitgevoerd. Hierbij geldt het advies om de werkzaamheden direct stil te leggen als er een toevalsvondst wordt gedaan en contact op te nemen met KWS. Er kan gesteld worden dat het aspect ontplofbare oorlogsresten geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.
37
```
``` 5 Uitvoerbaarheid
5. 1 Economische uitvoerbaarheid
Voorliggende omgevingsvergunning maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 3. 2. 1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat tegelijkertijd met deze buitenplanse omgevingsvergunning een [exploitatieplan ] [moet worden ] [vastgesteld ][, ] waarmee [de ] [gemeente ] [de ] [door haar ] [te ] [maken ] [kosten ] [kan ] verhalen op de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden indien verhaal van exploitatiekosten anderszins is verzekerd (op een andere manier geregeld is) en tevens locatie-eisen en regels voor woningbouwcategorieën niet nodig zijn of anderszins zijn verzekerd.
Planspecifiek Initiatiefnemer en de gemeente sluiten een planschade overeenkomst. In deze overeenkomst wordt vast gesteld dat de aanvrager zich bereidt verklaart om eventuele planschade en rentekosten volledig aan de gemeente te compenseren. Het opstellen van een exploitatieplan is hierdoor niet noodzakelijk. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid in voldoende mate aangetoond.
5. 2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Voor de aanvraag en verlening van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wabo stelt artikel 3. 10 van de Wabo dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is. Voor de uitgebreide procedure geldt [afdeling ] [3. ][4 ] van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit houdt in dat het ontwerpbesluit conform afdeling 3. 4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd wordt. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen (artikel 3. 12 lid 5 Wabo). Alleen belanghebbenden kunnen in beroep gaan. De Wabo voegt hier aan toe dat het ontwerpbesluit en/of het definitieve besluit op grond van de Wabo of het Besluit omgevingsrecht in bepaalde specifieke gevallen aan [specifiek ] personen [of ] [instanties ] [wordt ] [gestuurd. ]
Participatie De directe omwonenden zijn tijdens een bijeenkomst op 3 november 2023 geïnformeerd door de initiatiefnemer. In bijlagen bij toelichting bijlage 10 is het verslag van de bijeenkomst opgenomen. Daarnaast is op 6 januari 2024 een buurtpresentatie georganiseerd, zie bijlagen bij toelichting bijlage 11.
Na publicatie van het ontwerpbesluit (2024) zijn er diverse zienswijzen ingediend. Om aan deze zorgpunten tegemoet te komen heeft initiatiefnemer in nauw overleg met omwonenden en tezamen met de gemeente Zeist diverse planaanpassingen doorgevoerd. Hierbij is ingezet op het verminderen van de ruimtelijke impact (minder appartementen) en het aanzienlijk bijdragen en compenseren van diverse groenvoorzieningen op - [en ] [rondom ] [het ] [planperceel. ] [Om ] [dit ] [haalbaar ] [en ] [mogelijk ] [te ] [maken ] [zal ] [de ] gemeente voor een [klein ] [deel ] [afwijken ] van [haar ] [woonbeleid ] en [de ] gewenste [woondifferentiatie. ] [Hierbij ] kan worden bijgedragen aan de woningbouwopgave en een - voor [alle ] [betrokkenen ] - [acceptabel ] aangepast plan en woonprogramma.
38
```